Meer
Publicatiedatum: 26-06-2020

Inhoud

Paragraaf G | Grondbeleid

Inhoud

Paragraaf G | Grondbeleid

Algemeen
Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de Nota Grondbeleid (2008) en aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouwprogramma. Hierdoor is het voor gemeenten met geringe bouwopgaven minder noodzakelijk zelf bouwgrond in eigendom te hebben. De gemeente Doesburg zal of zij nu zelf wel of niet grond inbrengt in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken met ontwikkelaars en/of bouwers over bouwprogramma’s en de aanleg van openbare voorzieningen

Beleidsregels
In de Nota grondbeleid zijn 12 beleidsregels opgenomen:

1. De gemeente Doesburg houdt rekening met de beleidskaders die van invloed zijn op het lokale grondbeleid.
2. Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid zal zij in die gevallen waar het algemeen belang gaat boven het individueel belang het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruiken.
3. Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld wordt, voorzoverre nodig voor de verwerving van gronden, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen; dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven.
4. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.
5. Per geval wordt voorafgaand aan verwerving bepaald op welke wijze onroerende zaken het beste kunnen worden beheerd. Financiële aspecten spelen bij de besluitvorming een belangrijke rol.
6. Bij nieuwe erfpachtovereenkomsten wordt de canon ééns in de 5 jaar herzien én wordt de canon jaarlijks geïndexeerd op inflatie-effecten, bijvoorbeeld door hierop het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) toe te passen.
7. Afhankelijk van de uitkomsten van een uit te voeren onderzoek naar ongeoorloofd grondgebruik zal een voorstel aan de Raad worden voorgelegd inzake handhaving gemeentelijke eigendommen.
8. Bij de bepaling van gronduitgifteprijzen zal gebruik worden gemaakt van de berekeningsmethoden zoals beschreven in de bijlagen C en D behorende bij de nota Grondbeleid. Periodiek en afhankelijk van de situatie zullen gronduitgifteprijzen worden vastgesteld en/of geactualiseerd . Voor nieuwe exploitaties zal de gronduitgifteprijs, zodra de exploitatie ter hand kan worden genomen, door de gemeenteraad worden vastgesteld.
9. Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen.
10. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen realisatieovereenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.
11. De gemeente Doesburg voert een actief risicomanagement, door:
a. de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist;
b. de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;
c. activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader.
12. Jaarlijks wordt van alle grondbedrijf projecten het eindresultaat geprognosticeerd (boekwaarde plus opbrengst minus uitgaven) en verantwoord in de jaarrekening. De gemeente Doesburg actualiseert periodiek de actieve grondexploitaties.

 

Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen

Resultaatverwachting grondbedrijf projecten:

naam locatie

  

prognose

eindresultaat*

(vermoedelijk) jaar van realisatie

  1. Beinum-West (woningbouw)

0/-

2024

  1. Koppelweg 20, 22 (woningbouw)

0/-

2022

 

 

Resultaatverwachting niet grondbedrijf projecten:

naam locatie

  

prognose

eindresultaat *

(vermoedelijk) jaar van realisatie

  1. Koppelweg 8-14

0/-

**2024

  1. Centrumplan Beinum

0/-

 2024

5.    Halve Maanweg

-

2022

  1. Herstructurering Bloemenbuurt

-

2022

  1. Schoollocatie Horizon De Ooi.

+

2024

  1. Turfhaven (GTW-loods)

0

2021

*            + (positief), 0 (neutraal), - (negatief)

**         Nieuwbouw wordt gerealiseerd in ten minste twee bouwfasen

1.  De woningbouwontwikkelingen

Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de in 2018 vastgestelde Woonvisie 2017-2022 en aan de meest recente cijfers over de bevolkings- en huishoudensamenstelling. In 2019 is op zowel landelijk als regionaal niveau een fors tekort aan met name betaalbare woningen geconstateerd. Op regionaal niveau zijn voorbereidingen getroffen om met het Rijk en Provincie tot een zogenaamde woondeal te komen; met name in en rondom de grote steden Arnhem en Nijmegen worden de  mogelijkheden verkend om de woningvoorraad versneld met duizenden woningen uit te breiden. De rol en betekenis hierin van Doesburg zal hierin beperkt zijn. Met de kennis van vandaag is de verwachting dat in Doesburg tot 2030 op overwegend inbreidingslocaties rond 200 woningen kunnen worden toegevoegd.

Het merendeel van de nieuw te bouwen woningen wordt gerealiseerd aan de Koppelweg en in Beinum West. De op deze twee locaties te bouwen woningen bevinden zich in het (middel)dure koopsegment. Van het toevoegen van woningen in het iets duurdere segment mag worden verwacht dat er een grotere doorstroming ontstaat in de goedkopere koop- en huurwoningen.  

2.  Het wonen

2.1 De woonagenda

In het verslagjaar zijn voorbereidingen getroffen om De Liemerse Woonagenda 2017-2027 te actualiseren. In de huidige agenda is sprake van een bovengrens met betrekking tot het aantal toe te voegen woningen. In de nieuwe agenda met een horizon tot 2030 wordt dit min of meer losgelaten. Onverkort wordt in de geactualiseerde agenda de samenwerking op verschillende werkterreinen benadrukt. Naast het toevoegen van voldoende (betaalbare) woningen, liggen er uitdagingen op het gebied van het verduurzamen en het meer levensloopbestendig maken van de woningvoorraad.  

 

2.2  Huisvestingsverordening Doesburg 2020

Eind 2009 is een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Sinds 2007 worden in de woningmarktregio Arnhem-Nijmegen alle  vrijkomende woningen van de woningcorporaties op dezelfde manier verdeeld. De regels hiervoor zijn opgenomen  in een regionale  huisvestings-verordening. De Huisvestingswet vereist dat een dergelijke verordening slechts voor de duur van ten hoogste vier jaar mag gelden. Na die 4 jaar kunnen er alleen opnieuw regels worden gesteld als er nog steeds sprake is van schaarste aan woonruimte. Uit een in 2018 uitgevoerde evaluatie is gebleken dat de vraag naar sociale huurwoningen nog altijd groter is dan het aanbod; hierop hebben alle regiogemeenten eind 2019 een nieuwe geactualiseerde huisvestingsverordening vastgesteld. Met de verordening wordt op regionale schaal schaarse woonruimte op een rechtvaardige, uniforme  en transparante wijze verdeeld.

 

2.3  Prestatieafspraken Wonen

In de met Stichting Woonservice IJsselland gemaakte Prestatieafspraken Wonen komt meer en meer de nadruk te liggen op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad. In het verslagjaar zijn circa 60 woningen energiezuiniger gemaakt door na-isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen. Bedroeg op 1-1-2019 de gemiddelde energie index over het corporatiebezit 1,39 (B-label); eind 2019 is deze gedaald naar1,35 is. Hiermee wordt voldaan aan het landelijk convenant, waarin is afgesproken dat eind 2020 de gemiddelde energie index voor sociale huurwoningen maximaal 1,4 mag bedragen. In het verslagjaar zijn de eerste 28 gasvrije PeGe-woningen opgeleverd (zie hiervoor 3.5).

 

3.    De projecten

3.1   Beinum West

In het verslagjaar zijn 19 vrije sectorkavels verkocht, waaronder één kavel voor de bouw van een kleinschalige woonzorgvoorziening (24 studio’s). Op de resterende bouwstrook van circa 500 m2 gaan de gedachten uit naar de realisatie van meerdere kleine starterswoningen. Eind 2019 zijn hierover verkennende gesprekken gevoerd. Verwachting is dat de ideeën –bij gebleken haalbaarheid- in 2020 verder worden uitgewerkt. Voor de realisatie van starterswoningen moet het bestemmingsplan worden gewijzigd..

De zelfbouwers aan De Strijp en De Kilder worden gestimuleerd om hun woningen energieneutraal te bouwen volgens het principe: nul-op-de-meter. Dit levert hen een korting op de grondprijs op van € 20 per m2.

In 2019 zijn 8 woningen opgeleverd aan de Grote Biesem (1e fase). Verwachting is dat dit aantal op te leveren woningen minstens wordt geëvenaard in 2020. De resterende opgave bestaat uit de verkoop van 16 kavels en de realisatie van 31 woningen. Op basis van de huidige verkoopcijfers wordt verwacht dat het project Beinum West uiterlijk in 2024 kan worden afgerond.

 

Overzicht van de bouwkavels Beinum West

 

Aantal onverkochte kavels op1-1-2019

Aantal onverkochte kavels per 31-12-2019

Aantal onbebouwde kavels op 1-1-2019

Aantal onbebouwde kavels op 31-12-2019

Fase 1 excl. Het Erf

10 van 29

4 van 29

14 van 29

6 van 29

Het Erf

02 van 02

01 van 02

02 van 02

02 van 02

Fase 2 (De Strijp, De Kilder

23 van 23

11 van 23

23 van 23

23 van 23

Totalen

35 van 54

16 van 54

39 van 54

31 van 54

 

 

3.2  Koppelweg e.o.

De komende jaren wordt locatie Koppelweg (bedrijvenstrook en voormalige voetbalvelden) getrans-formeerd tot een aantrekkelijk woon- en recreatief gebied. Om de verschillende initiatieven in goede banen te leiden is in oktober 2017 een gebiedsvisie vastgesteld. In deze visie zijn de ruimtelijke ontwikkelingskaders aangegeven. De gebiedsvisie, getiteld: De Blauwe Knoop,  heeft zich niet beperkt tot locatie Koppelweg, maar omvat ook het Sluis- en stuwcomplex aan de Barend Ubbinkweg.

In het verslagjaar is in opdracht van het Waterschap nabij de sluis een educatiecentrum en een vistrap gerealiseerd. Ook is op een deel van de oude voetbalvelden aan de Looiersweg de nieuwe tennisaccommodatie opgeleverd, bestaande uit een onderhoudsarm en energiezuinig clubgebouw, vier kunstgrasbanen en twee padelbanen.

Op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten voor woningbouw aan de Oude IJssel is een bestemmingsplanprocedure opgestart ter verkrijging van de nodige bouwtitels. Hieraan voorafgaande zijn met twee beoogde ontwikkelaars overeenkomsten gesloten en is een bodembedrag uitonderhandeld voor af te nemen gemeentelijke bouwgrond. De geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor locatie Koppelweg 20, 22 (Stadswerf c.a.) en Koppelweg 14 zijn vervat in respectievelijk een financiële grondexploitatie en projectkrediet.

 

3.3  Centrumplan Beinum

Het opnieuw ontwikkelen van het centrum van Beinum wordt genoemd als één van de 10 fysiek te realiseren projecten in de Ruimtelijke Structuurvisie Doesburg 2030. Bedoeling is om op deze locatie de nu aanwezige centrumfuncties te optimaliseren en een nader te bepalen aantal appartementen toe te voegen. Met de bouw van appartementen wordt de nu vrij eenzijdige opbouw van de wijk (vrijwel hoofdzakelijk eengezinswoningen) doorbroken.

In het verslagjaar hebben er verschillende onderzoeken plaatsgevonden naar mogelijke verplaatsing van de sporthal naar een locatie elders in de stad. Verwachting is dat in 2020 hierover besluitvorming plaatsvindt, waarna het uiteindelijke (woon) programma kan worden vastgesteld. Een braakliggend gemeenteterreintje van 900 m2 wordt bij de herinrichting betrokken.

 

3.4  Halve Maanweg

In het verslagjaar is het ontwerp voor de realisatie van 24 huurappartementen, te bouwen en te exploiteren door Stichting Woonservice IJsselland, vastgesteld. Onder de appartementen komt een parkeergarage en op het gebouw komen zonnepanelen, waarmee in een deel van de ‘eigen’ energievraag wordt voorzien. Extra isolatie van de buitenschil moet er voor zorgen dat op termijn de woningen kunnen voldoen aan het predicaat: Nul-op-de-meter. Volgens rijksbeleid worden de woningen gasvrij opgeleverd. Rondom de nieuwbouw worden 30 gratis bezoekersparkeerplaatsen aangelegd. Door daarnaast 2x 10 extra parkeerplaatsen aan te leggen op locatie Mauritsveld en locatie De Linie wordt door de corporatie een toezegging uit 2003 ingelost. In 2020 wordt de voor de woningbouwplannen noodzakelijke procedure tot wijziging van het bestemmingsplan gestart, waarna wellicht eind 2020 kan worden gestart met de bouw.

 

3.5  Herstructurering Bloemenbuurt (Vervanging PeGe-woningen)

Stichting Woonservice IJsselland gaat in de periode van 2019-2021 fasegewijs 95 gedateerde woningen uit de jaren ’60 in de Bloemenbuurt in de wijk De Ooi vervangen. Bewoners die na nieuwbouw terug willen komen in hun ‘vertrouwde’ buurt,  krijgen een terugkeergarantie en zolang een wisselwoning aangeboden. De corporatie is van plan om maximaal hetzelfde aantal woningen terug te bouwen. Er komen 22 eengezinswoningen. De overige woningen worden levensloopbestendige woningen voor 1-2 persoonshuishoudens. Met het toevoegen van kleinere woningen wordt ingespeeld op de marktvraag (zoals verwoord in de woonvisie). De woningen worden gasvrij, goed geïsoleerd, voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp om hiermee de energievraag tot een minimum te beperken.

In het verslagjaar zijn de eerste 33 woningen gesloopt en vervangen door 28 gasvrije woningen. In 2020 en 2021 worden gefaseerd de resterende woningen gesloopt en vervangen. Sloop en nieuwbouw zijn het moment om de rond deze woningen gelegen openbare ruimte aan te pakken. Daarbij moet onder andere worden gedacht aan renovatie/vervanging van de riolering, bestrating en straatmeubilair. Maar ook aan het herinrichten van de rondom deze woningen gelegen groenstroken en plantsoenen. Eind 2019 zijn met de corporatie afspraken gemaakt over de herinrichting van de openbare ruimte, maar ook over de (financiële) bijdrage, die de corporatie hierin levert. De afspraken zijn vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst.

 

3.6   Schoollocatie Horizon De Ooi

Met ingang van het schooljaar 2019-2020 is basisschool Horizon De Ooi opgeheven. Om verpaupering van het leegstaande gebouw te voorkomen is een vastgoedbeschermer gecontracteerd. Hij laat de lokalen tijdelijk bewonen en verricht de nodige (nood)reparaties.  School en aangrenzend schoolplein - gelegen in het hart van de wijk- lenen zich bij uitstek voor woningbouw,  al of niet gecombineerd met zorg en/of maatschappelijke functies. Het komende jaar (2020) wordt benut om tot een ontwikkelingsplan te komen.

 

3.7   Turfhaven

De eigenaren van de GTW-loods in de Turfhaven transformeren deze loods in fasen tot een toeristisch recreatieve verblijfsplaats. De haven en camperplaatsen blijven voorlopig geëxploiteerd worden door de gemeente. Waar aanvankelijk de gedachte was dat in 2019 afscheid kon worden genomen van de drijvende voorziening –vanaf dan kunnen camper- en havengasten gebruik maken van een sanitair annex havengebouw in de GTW-loods – wordt dit nu waarschijnlijk niet eerder dan 2020 of 2021. De gemeente is ‘aan zet’ voor de realisatie van een trap en hellingbaan tegen de fietsdijk. Met deze voorziening kan de bezoeker van de Turfhaven via de enkele jaren geleden gerenoveerde Kloosterstraat zijn weg vinden naar de binnenstad. De planvoorbereidingen voor trap en helliingbaan, waarvoor toestemming van het Waterschap is vereist,  zijn eind 2019 opgestart. Realisatie vindt zeer waarschijnlijk plaats in 2020.