Meer
Publicatiedatum: 17-05-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf G - Grondbeleid

Paragraaf G | Grondbeleid

Algemeen

Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de Nota Grondbeleid (2008) en aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouwprogramma. Een omgevingsvergunning kan en moet worden geweigerd, wanneer initiatiefnemers afwijken van dit gemeentelijk programma. Met deze ‘stok achter de deur’ is het voor gemeenten met geringe bouwopgaven minder noodzakelijk zelf bouwgrond in eigendom te hebben. Ook zonder grond kan de gemeente ‘sturen’ in bouwprogramma’s en in de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving. De gemeente Doesburg zal of zij nu zelf wel of niet grond inbrengt in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken met ontwikkelaars en/of bouwers over bouwprogramma’s en de aanleg van openbare voorzieningen.

Beleidsregels

In de Nota grondbeleid 2008 zijn de navolgende 12 beleidsregels opgenomen:

  1. De gemeente Doesburg houdt rekening met de beleidskaders die van invloed zijn op het lokale grondbeleid.
  2. Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid zal zij hiervoor het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruiken. Eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten.
  3. Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld wordt, indien nodig voor de verwerving van de gronden, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen; Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven.
  4. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.
  5. Per geval wordt voorafgaand aan verwerving bepaald op welke wijze onroerende zaken het beste kunnen worden beheerd. Financiële aspecten spelen bij de besluitvorming een belangrijke rol.
  6. Bij nieuwe erfpachtovereenkomsten wordt de canon ééns in de 5 jaar herzien én wordt de canon jaarlijks geïndexeerd op inflatie-effecten, bijvoorbeeld door hierop het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) toe te passen.
  7. Afhankelijk van de uitkomsten van een uit te voeren onderzoek naar ongeoorloofd grondgebruik zal een voorstel aan de Raad worden voorgelegd inzake handhaving gemeentelijke eigendommen.
  8. Bij de bepaling van gronduitgifteprijzen zal gebruik worden gemaakt van de berekeningsmethoden zoals beschreven in de bijlagen C en D behorende bij de nota Grondbeleid. Periodiek en afhankelijk van de situatie zullen gronduitgifteprijzen worden vastgesteld en/of geactualiseerd . Voor nieuwe exploitaties zal de gronduitgifteprijs, zodra de exploitatie ter hand kan worden genomen, door de gemeenteraad worden vastgesteld.
  9. Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen.
  10. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen realisatieovereenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.
  11. De gemeente Doesburg voert een actief risicomanagement, door:
    a. de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist;
    b. de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;
    c. activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader.
  12. Jaarlijks wordt van alle grondbedrijf projecten het eindresultaat geprognosticeerd (boekwaarde plus opbrengst minus uitgaven) en verantwoord in de jaarrekening. De gemeente Doesburg actualiseert periodiek de actieve grondexploitaties.

Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen

Resultaatverwachting

naam locatie

 

 

prognose

eindresultaat*

 

(vermoedelijk) jaar van realisatie

Beinum-West, (Grondbedrijf complex)

0/-

2024

Turfhaven (GTW –loods)

0

** 2019

Koppelweg e.o.

0/-

***(1e fase) 2019

Centrumplan Beinum

0/-

na 2020

Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)

-

2020

Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi 

 -

2022

 

* + (positief), 0 (neutraal), - (negatief)
** betreft realisatie van een voorzieningengebouw in de loods en de aanleg van een trap + hellingbaan naar de fietsdijk
*** betreft nieuwbouw tennisaccommodatie
0/- Ondanks grondopbrengsten is hier naar verwachting een bijdrage vanuit de algemene middelen nodig om hieruit de gemeentelijke kosten te kunnen betalen
- Gemeente heeft op deze locaties geen grondpositie. Hierdoor kunnen geen grondopbrengsten worden ingezet ter dekking van (een deel van) de gemeentelijke kosten. De herinrichting van de openbare ruimte moet worden bekostigd uit algemene middelen / reserves beheer& onderhoud / evt. subsidies van derden

De woningbouwontwikkelingen tot 2022
In de nieuwe woonvisie met een horizon tot 2022 worden de nog niet tot ontwikkeling gebrachte inbreidings- en herstructureringslocaties voortdurend “tegen het licht gehouden”. De gewijzigde Woningwet 2015 vraagt een andere benadering van de woningmarkt. met een inkomens- en vermogenstoets moet de huurder aantonen dat hij niet teveel verdient voor een sociale huurwoning. Van partijen die zich bezig houden met huisvesting wordt verwacht dat zij maatwerk leveren.
In de nieuwe woonvisie wordt in het bijzonder aandacht gevraagd voor het opwaarderen van de bestaande woning-voorraad. Levensloopbestendig, duurzaam en betaalbaar zijn hier sleutelbegrippen. In het met Stichting Woonservice IJsselland afgesloten convenant Prestatieafspraken Wonen 2015-2020 ligt de nadruk niet zozeer op nieuwbouw maar op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad en als ‘ultimum remedium’ vervangende nieuwbouw.
Het convenant Prestatieafspraken heeft sinds 2016 een meer verplichte status gekregen. Vanaf 2016 dienen gemeenten te beschikken over een actueel vastgesteld volkshuisvestingsbeleid . Corporaties dienen naar redelijkheid een bijdrage te leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave.
Om te voorkomen dat er teveel woningen worden gebouwd –waardoor (op termijn) leegstand dreigt- hebben de Liemerse gemeenten in opdracht van de provincie een nieuwe Woonagenda vastgesteld. In deze agenda zijn per gemeente prognoses van de te bouwen woningaantallen tot en met 2027 opgenomen, gebaseerd op recent woningmarktonderzoek. Dit onderzoek wijst uit dat de gemeente Doesburg op basis van autonome groei en huishoudensprognoses voor de komende jaren nog maar een beperkte nieuwbouwopgave heeft. Deze nieuwste voorspellingen betekenen dat de komende jaren ‘slechts’ enkele tientallen woningen netto mogen worden toegevoegd. Voor unieke locaties, waarvoor bovenlokale belangstelling bestaat, kunnen uitzonderingen worden gemaakt. Voor locatie Koppelweg – fraai gelegen aan de Oude IJssel en op korte afstand van de historische binnenstad- hebben de Liemerse gemeenten in 2018 op ons nadrukkelijk verzoek ingestemd met extra contingent. Dit extra woonprogramma maakt het mogelijk om aan de Koppelweg maximaal 100 woningen te realiseren.

De verschillende ontwikkelingslocaties met gemeentelijke grondposities worden hieronder kort beschreven.

Beinum West
Het consumentenvertrouwen lijkt na de crisisjaren weer helemaal terug. Wij constateren dit aan de hand van een toenemende belangstelling voor vrije sector kavels, nadat eerder door u is besloten de kavelprijs te verlagen en de keuze in kavels te vergroten. Dit laatste is gebeurd door de woonvelden De Kilder / De Strijp te exploiteren. Op deze woonvelden worden kavels tot 800 m2 aangeboden en worden modernere (kubusachtige) woningen toegestaan. In juni 2018 is de 5de wijziging van de financiële grondexploitatie Beinum West vastgesteld. Deze wijziging bleek noodzakelijk in verband met hogere te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de woonvelden De Kilder / De Strijp. De zelfbouwer wordt gestimuleerd om zijn woning volledig energieneutraal (nul-op-de-meter) te realiseren. Wanneer de woning hieraan voldoet wordt met terugwerkende kracht een korting op de kavelprijs aan hem/haar verleend. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de laatste kavels in 2023 worden verkocht.

Turfhaven
De ondernemers achter LOC17 zijn begin 2018 gestart met de renovatie en het herbestemmen van de loods in de Turfhaven. In de loop van 2019 wordt het voorzieningengebouw voor de haven- en campergasten opgeleverd en in gebruik gesteld. Verwachting is dat deze moderne voorziening leidt tot een toename in het aantal bezoekers. In daarop volgende bouwfasen zullen horecagelegenheid, kantoorruimten, feestzaal annex evenementenhal en vakantiewoningen worden toegevoegd. De ondernemers kiezen bewust voor een geleidelijke opbouw. De exploitatie van de haven en camperplaatsen blijft voorlopig bij de gemeente. Aan LOC 17 BV is een optie tot huur verleend. De laatste fase herinrichting havengebied is nagenoeg voltooid. De nog ontbrekende dijktrap met hellingbaan wordt waarschijnlijk in 2019 aangelegd. Met de aanleg hiervan - halverwege de loods - wordt de eerder uitgestippelde route naar de binnenstad via de gerenoveerde Kloosterstraat geëffectueerd.

Koppelweg e.o.
Met twee potentiële ontwikkelaars zijn afspraken gemaakt over woningbouw langs de Oude IJssel. Deze afspraken zijn vastgelegd in zogenaamde ontwikkelingsovereenkomsten. Het voornemen is een om een fors deel van de bedrijvenstrook, gelegen langs de Oude IJssel, te transformeren tot aantrekkelijk woongebied. In de ruimtelijke structuurvisie wordt de Koppelweg en omgeving als één van de 10 her te ontwikkelen locaties genoemd. In potentie ligt er langs de Oude IJssel 11.400 m2 bouwgrond, waarvan 6.200 m2 in particulier eigendom en 5.200 m2 in gemeentelijk eigendom (Stadswerf c.a.). Het is nadrukkelijk de bedoeling om alleen gronden van particulieren in ontwikkeling te brengen, die hier vrijwillig voor kiezen. De taak van de gemeente in dit ontwikkelingsproces zal voornamelijk faciliterend (inbreng grond) en voorwaardenscheppend zijn (planologisch en programmatisch). Om de transformatie van het gehele Koppelweggebied in goede banen te leiden en te zorgen voor voldoende samenhang tussen de in dit gebied te onderscheiden projecten, is voor het Koppelweggebied (inclusief de aangrenzende Oude IJssel) een gebiedsvisie vastgesteld. De voormalige voetbalvelden krijgen overwegend toeristisch-recreatieve functie. In de tweede helft van 2018 is gestart met de aanleg en bouw van een nieuwe tennisaccommodatie op een deel van de voormalige voetbalvelden. De verwachting is dat de nieuwe accommodatie in het voorjaar van 2019 wordt opgeleverd. In 2018 is eveneens en in opdracht van het Waterschap Rijn en IJssel gestart met de aanleg van een vispassage ter overbrugging van het hoogteverschil in waterstanden tussen Gelders IJssel en Oude IJssel. Met de vispassage krijgt Doesburg er een educatief-toeristische attractie bij van formaat.

Centrumplan Beinum
Recente uitbreidingen in de wijk Beinum vragen een ‘meegroeiend’ winkelcentrum. In de Woonvisie van 2007 wordt hier al gewag van gemaakt, alleen is het van planvorming nog niet gekomen. De wijk Beinum ontbeert appartementen. Idealiter zouden alhier in combinatie met winkels een surplus aan (senioren) appartementen gerealiseerd moeten worden. daarvoor zou bij voorkeur voor de sporthal een andere locatie moeten worden gevonden. De transformatie van dit gebied zal naar verwachting op z’n vroegst starten in 2020.

Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)
Stichting Woonservice IJsselland is van plan om op haar voormalige kantoorlocatie aan de Halve Maanweg 20 tot 25 meergezinswoningen te realiseren in de sociale huursector. Daarnaast worden door de corporatie volgens eerder gemaakte afspraken tenminste 50 parkeerplaatsen voor toeristen en bezoekers van de binnenstad op deze ontwikkelingslocatie gerealiseerd. Omdat het een zichtlocatie betreft, die ‘aanschurkt’ tegen de historische binnenstad is voor het ontwikkelingsgebied een stedenbouwkundige visie vastgesteld. De ontwikkelingsafspraken, waaronder stedenbouwkundige randvoorwaarden, zijn vastgelegd in een met de corporatie gesloten intentieovereenkomst. Met inbreng van onder andere omwonenden –georganiseerd in een klankbordgroep – worden de woningbouwplannen verder uitgewerkt. Verwachting is dat in 2019 een ontwerp kan worden vastgesteld, waarna de procedure wordt opgestart om tot een uiteindelijke bouwtitel te komen. Locatie Halve Maanweg wordt als één van de 10 te het te ontwikkelen locaties genoemd in de ruimtelijke structuurvisie 2030.

Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi
Stichting Woonservice IJsselland gaat in de periode van 2019-2021 fasegewijs 95 woningen in de Bloemenbuurt in de wijk De Ooi vervangen. De voorbereidingen hiervoor zijn in volle gang. De woningen in de Bloemenbuurt dateren uit de jaren ’60 en vragen forse investeringen om ze te laten voldoen aan de huidige maatstaven. Alles overwegende heeft de corporatie in overleg met haar huurders besloten de woningen te vervangen. Bewoners die na nieuwbouw terug willen komen in hun ‘vertrouwde’ buurt, krijgen een terugkeergarantie en zolang een wisselwoning aangeboden.
De corporatie is van plan om maximaal hetzelfde aantal woningen terug te bouwen in de vorm van eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen voor één en tweepersoonshuishoudens. De woningen worden gasloos en energieneutraal. Sloop en nieuwbouw worden aangegrepen om rond deze woningen gelegen openbare ruimte aan te pakken, waaronder renovatie/vervanging van de riolering. De woningen in De Ooi zijn nu overwegend aangesloten op een zogenaamd gemengd rioolstelsel. Bij nieuwbouw is het afkoppelen van regenwater verplicht. Met de corporatie wordt naar de meest optimale berging van regenwater gezocht.