Paragraaf G - Grondbeleid

Paragraaf G | Grondbeleid

Terug naar navigatie - Paragraaf G | Grondbeleid

Algemeen

Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de Nota Grondbeleid (2008) en aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouw-programma (gemeentelijke woonvisie). Een omgevingsvergunning kan en moet worden geweigerd, wanneer initiatiefnemers afwijken van dit gemeentelijk programma. Met deze ‘stok achter de deur’ is het voor gemeenten met geringe bouwopgaven minder noodzakelijk zelf bouwgrond in eigendom te hebben. Ook zonder grond kan de gemeente ‘sturen’ in bouwprogramma’s en in de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving. De gemeente Doesburg zal of zij nu zelf wel of niet grond inbrengt in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken met ontwikkelaars en/of bouwers over bouwprogramma’s en de aanleg van openbare voorzieningen.


Beleidsregels

In de Nota grondbeleid 2008 zijn de navolgende 12 beleidsregels opgenomen:

  1. De gemeente Doesburg houdt rekening met de beleidskaders die van invloed zijn op het lokale grondbeleid.
  2. Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid zal zij hiervoor het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruiken. Eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten.
  3. Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld wordt, indien nodig voor de verwerving van de gronden, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen; Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven.
  4. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.
  5. Per geval wordt voorafgaand aan verwerving bepaald op welke wijze onroerende zaken het beste kunnen worden beheerd. Financiële aspecten spelen bij de besluitvorming een belangrijke rol.
  6. Bij nieuwe erfpachtovereenkomsten wordt de canon ééns in de 5 jaar herzien én wordt de canon jaarlijks geïndexeerd op inflatie-effecten, bijvoorbeeld door hierop het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) toe te passen.
  7. Afhankelijk van de uitkomsten van een uit te voeren onderzoek naar ongeoorloofd grondgebruik zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd inzake handhaving gemeentelijke eigendommen.
  8. Bij de bepaling van gronduitgifteprijzen zal gebruik worden gemaakt van de berekeningsmethoden zoals beschreven in de bijlagen C en D behorende bij de nota Grondbeleid. Periodiek en afhankelijk van de situatie zullen gronduitgifteprijzen worden vastgesteld en/of geactualiseerd . Voor nieuwe exploitaties zal de gronduitgifteprijs, zodra de exploitatie ter hand kan worden genomen, door de gemeenteraad worden vastgesteld.
  9. Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen.
  10. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen realisatieovereenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.
  11. De gemeente Doesburg voert een actief risicomanagement, door:
    a. de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist;
    b. de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;
    c. activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader.
  12. Jaarlijks wordt van alle grondbedrijf projecten het eindresultaat geprognosticeerd (boekwaarde plus inkomsten minus uitgaven) en verantwoord in de jaarrekening. De gemeente Doesburg actualiseert periodiek de actieve grondexploitaties.


Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen

A.  Resultaatverwachting


Projecten binnen gemeentelijk grondbedrijf

naam locatie

prognose eindresultaat *) 

(vermoedelijk) jaar van realisatie

 1.  Beinum-West

0/-

2024

 2.  Koppelweg 20-23 (v.m. stadswerf c.a.)

0/-

2022

 

Projecten buiten gemeentelijk grondbeleid

naam locatie

prognose eindresultaat *)

(vermoedelijk) jaar van realisatie

 3.  Koppelweg 8-14

0/-

2024 **)

 4.  Centrumplan Beinum

0/-

?

 5.  Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)

-

2022

 6.  Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi 

 -

2022

 7. Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi

+

2024

 8.  Turfhaven (GTW –loods)

0

2021

 

*)  + (positief), 0 (neutraal), - (negatief, vraagt een gemeentelijke investering; grondopbrengsten niet aanwezig of niet toereikend)
**)  te bouwen in meerdere fasen
0/-  Ondanks grondopbrengsten is hier naar verwachting een bijdrage vanuit de algemene middelen nodig om hieruit de gemeentelijke kosten te kunnen betalen.
 Gemeente heeft op deze locaties geen grondpositie. Hierdoor kunnen geen grondopbrengsten worden ingezet ter dekking van (een deel van) de gemeentelijke kosten. De herinrichting van de openbare ruimte moet worden bekostigd uit algemene middelen / reserves beheer & onderhoud / evt. subsidies van derden.
De netto opbrengst uit verloop (is verkoopsom minus boekwaarde) is naar inschatting ruim voldoende om hieruit de gemeentelijke projectkosten te betalen.


B.  De woningbouwontwikkelingen op middellange termijn

De gemeentelijke woonvisie
In de woonvisie met een horizon tot 2022 worden de nog niet tot ontwikkeling gebrachte inbreidings- en herstructureringslocaties voortdurend “tegen het licht gehouden” . In de woonvisie wordt in het bijzonder aandacht gevraagd voor het opwaarderen van de bestaande woningvoorraad. Levensloopbestendig, duurzaam en betaalbaar zijn hier sleutelbegrippen. In de jaarlijks met Stichting Woonservice IJsselland vast te leggen prestatieafspraken wordt de laatste jaren de nadruk minder op nieuwbouw en meer op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad gelegd met als ‘ultimum remedium’ vervangende nieuwbouw.

De Liemerse Woonagenda
In 2020 is de Liemerse Woonagenda: de koers voor 2020-2025 vastgesteld en door betrokken partijen (provincie en gemeenten) ondertekend. Met deze geactualiseerde agenda is het weer mogelijk om met initiatiefnemers actuele afspraken over woningbouw te maken. De woningbouwafspraken uit de vorige agenda waren gebaseerd op een eerdere veronderstelde afnemende vraag naar woningen. Er zou in sommige gemeenten zelfs sprake zijn van krimp. De prognoses uit 2019 laten voor de Liemers in z’n geheel tot tenminste 2040 een huishoudensgroei zien.

De komende periode moet sterker worden ingezet op bouwen naar behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) en –niet onbelangrijk- worden afgestapt van harde afspraken over een gelimiteerd aantal te bouwen woningen. De rem wordt van de woningbouw gehaald als logisch gevolg van het generieke woningtekort, waarvan het Rijk verwacht en stimuleert dat alle gemeenten –naar vermogen- een bijdrage leveren in het terugdringen van dit tekort. Afspraken hierover zijn recent vastgelegd in een Woondeal tussen Rijk, provincie en alle gemeenten uit de Regio Arnhem Nijmegen. In Doesburg is de vraag naar woningen een stuk minder dan in de andere Liemerse gemeenten, maar voldoende om potentiële woningbouw-locaties tot ontwikkeling te brengen. We hebben het hier dan met name over inbreidings- en transformatielocaties, zoals benoemd in de woonvisie 2017-2022. Voor de komende jaren verwachten we circa 220 woningen netto aan de Doesburgse woningvoorraad te kunnen toe voegen.


C.  De (potentiële) ontwikkelingslocaties

1.  Beinum West

Wij constateren dat er in voldoende mate belangstelling is voor vrije sector kavels, nadat eerder door u is besloten de woonvelden De Kilder / De Strijp (23 kavels) te exploiteren. Op deze woonvelden worden kavels tot 800 m2 aangeboden en worden modernere (kubusachtige) woningen toegestaan. De zelfbouwer wordt gestimuleerd om zijn woning volledig energieneutraal (nul-op-de-meter) te realiseren. Wanneer de woning hieraan voldoet wordt met terugwerkende kracht een korting op de kavelprijs aan hem/haar verleend. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de laatste kavels in 2023 worden verkocht. Deze prognose behoeft bijstelling. Afgaande op het aantal kavels dat afgelopen twee jaar is verkocht – dit waren er 26 van de 36 nog beschikbare kavels- maken wij de inschatting dat de laatste kavels uiterlijk in 2022 worden verkocht. In 2021 wordt opdracht gegeven voor het woonrijp maken van de woonvelden De Kilder / De Strijp.
Op een incourante kavel hebben we een ontwikkelaar uitgedaagd om hierop een viertal houtskeletbouw energiezuinige starterswoningen (koopsom circa € 175.000) te bouwen. Voor dit specifieke kavel, gelegen naast het begin dit jaar opgeleverde woon-zog-complex moet het bestemmingsplan worden aangepast. Als alles naar wens verloopt, is de inschatting dat in de tweede helft van 2021 kan worden gestart met de bouw


2.   Koppelweg 20-22 (Stadswerf c.a.)
3.   Koppelweg 8-14

Met twee potentiële ontwikkelaars zijn afspraken gemaakt over woningbouw langs de Oude IJssel. Deze afspraken zijn vastgelegd in zogenaamde ontwikkelingsovereenkomsten. In potentie ligt er langs de Oude IJssel 11.400 m2 bouwgrond, waarvan 6.200 m2 in particulier eigendom en 5.200 m2 in gemeentelijk eigendom (Stadswerf c.a.). Het is nadrukkelijk de bedoeling om alleen gronden van particulieren in ontwikkeling te brengen, die hier vrijwillig voor kiezen.

De taak van de gemeente in dit ontwikkelingsproces is tweeledig:
a. Voor de voormalige stadswerf annex dienstwoning (Koppelweg 20-22) is een financiële grondexploitatie vastgesteld. De gemeente verkoopt woonpercelen na deze bouwrijp te hebben gemaakt. Na oplevering van de woningen maakt de gemeente de aangrenzende openbare ruimte woonrijp. De met deze activiteiten gemoeide kosten worden betaald uit de opbrengst verkoop bouwterrein, waarover met de ontwikkelaar een bodemprijs is overeengekomen.
b. Voor bouwlocatie Koppelweg 8-18 is de gemeente hoofdzakelijk faciliterend. Zij brengt bouwgrond in (1.000 m2) en verleent planologische en programmatische medewerking aan de woningbouwplannen van de ontwikkelaar/eigenaar. De gemeentelijke planvoorbereidingskosten zijn hierdoor beperkt.

Op locatie Koppelweg 8-14 is in 2020 in opdracht van de ontwikkelaar gestart met het bouwrijp maken van de ontwikkelingslocatie. Begin 2021 wordt gestart met de bouw van de alhier 55 te realiseren koopwoningen. In totaal zullen op deze oeverstrook circa 80 koopwoningen verrijzen.

 


4.  Centrumplan Beinum

Recente uitbreidingen in de wijk Beinum vragen een ‘meegroeiend’ winkelcentrum. In de Woonvisie van 2007 wordt hier al gewag van gemaakt, alleen is het van planvorming nog niet gekomen. De wijk Beinum ontbeert appartementen. Idealiter zouden alhier in combinatie met winkels een surplus aan (senioren) appartementen gerealiseerd moeten worden. daarvoor zou bij voorkeur voor de sporthal een andere locatie moeten worden gevonden. Wanneer met de transformatie van dit gebied wordt gestart is nog ongewis.


5.  Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)

Stichting Woonservice IJsselland is van plan om op haar voormalige kantoorlocatie aan de Halve Maanweg 24 appartementen te realiseren in de sociale huursector. Daarnaast worden door de corporatie volgens eerder gemaakte afspraken een surplus aan parkeerplaatsen voor toeristen en bezoekers van de binnenstad aan deze ontwikkelingslocatie toegevoegd. Dit worden er dertig op de ontwikkelingslocatie en twintig op twee nabijgelegen locatie. In 2020 is het bestemmingsplan vastgesteld. De corporatie hoopt in 2021 te starten met de bouw.


6.  Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi

Stichting Woonservice IJsselland is in 2019 begonnen met de eerste fase van de totaal 95 te vervangen woningen in de Bloemenbuurt in de wijk De Ooi. De derdee en laatste fase wordt k eind 2021 opgeleverd. Het merendeel van de terug te bouwen woningen wordt uitgevoerd als levensloopbestendige woningen voor één en twee persoonshuishoudens.
De woningen worden aardgasvrij en energiezuinig.
Sloop en nieuwbouw zijn aangegrepen om de rond deze woningen gelegen openbare ruimte aan te pakken, waaronder renovatie/vervanging van de riolering en het afkoppelen van het regenwater.


7. 
Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi

Nu basisschool Horizon De Ooi per ingang van het schooljaar 2019-2020 is opgeheven dient voor deze locatie een nieuwe bestemming te worden gevonden. In 2020 is het (woon)programma vastgesteld. Verwachting is dat in de eerste helft van 2021 een keuze wordt gemaakt voor een ontwikkelaar. Waar mogelijk wordt met de nieuwbouw geanticipeerd op de aanleg van een warmtenet. Daarbij verwijzend naar de door de provincie gehonoreerde subsidieaanvraag om wijk De Ooi als eerste van de Doesburgse wijken gasvrij te maken.


8. 
Turfhaven (GTW-loods)

De ondernemers-eigenaren van LOC17 werken gestaag aan het renoveren en herbestemmen van de loods in de Turfhaven. Een door LOC17 volgens afspraak te leveren prestatie is de bouw van een voorzieningengebouw voor de haven- en campergasten. De realisatie ervan is van groot belang omdat van een moderne voorziening verwacht mag worden dat dit leidt tot een toename van het aantal bezoekers. De exploitatie van de haven en camperplaatsen blijft voorlopig bij de gemeente. Aan LOC 17 BV is een optie tot huur verleend, die uiterlijk 14-12-2027 moet worden gelicht. (dit is tien jaar na eigendomsoverdracht loods c.a.). Volgens de plannen zal na realisatie van het voorzieningengebouw in daarop volgende bouwfasen een permanente horecagelegenheid, kantoorruimten, feestzaal annex evenementenhal en vakantiewoningen worden toegevoegd.