Paragraaf G | Grondbeleid

1. Samenvatting

Teruggeblikt wordt op de verschillende in gang gezette ontwikkelingen, de gemeentelijke grondposities, en in hoeverre de gemeentelijke investeringen in lijn zijn met de verwachtingen.

De particuliere woningbouw in Beinum West vordert gestaag, waardoor naar verwachting dit grondbedrijfproject in 2023 kan worden afgesloten. Het verwachte eindresultaat van de GREX Beinum West is circa -€81.000. Hiervoor dient de voorziening met € 46.000 te worden opgehoogd. Deze ophoging is tevens het resultaat op de Grexen van 2020. Het andere grondbedrijfproject: Koppelweg 20-22 moet namelijk nog worden opgestart. Het verwachte bruto bedrijfsresultaat is begroot op ruim €181.000.

De stand van zaken van deze twee projecten wordt naast zeven andere projecten besproken in hoofdstuk 5. Van die zeven projecten waarvoor een investeringskrediet is verleend is er geen aanleiding te veronderstellen dat de toegekende middelen niet toereikend zouden zijn.

Omdat op het merendeel van de ontwikkelingslocaties woningbouw wordt gerealiseerd, wordt in hoofdstuk 4 kort het woonbeleid aangestipt en worden de afspraken die hierover met de markt zijn gemaakt kort toegelicht. Het schaarste aan aanbod woningen vraagt van gemeenten waar mogelijk woningbouw te versnellen. De bijdrage van Doesburg zal bescheiden zijn en naar inschatting voor de komende jaren enkele honderden woningen omvatten.

2.Inleiding

In deze paragraaf wordt primair verantwoording afgelegd van de gemeentelijke gronden over 2020, en secundair over de stand van zaken met betrekking tot herontwikkeling en herinrichting op gronden, waarvan de gemeente niet eigenaar is. We hebben het dan over initiatieven van derden, die door de gemeente worden gefaciliteerd.

Op die locaties waar we als gemeente een grondpositie hebben, gaat de gemeentelijke inbreng verder dan het louter faciliteren van de ontwikkeling middels het stellen van randvoorwaarden en het verlenen van de nodige vergunningen. Op gronden in eigendom staat de gemeente zelf ‘aan de lat’ voor het bouw- en woonrijpmaken. De wijze waarop hier verder uitvoering aan wordt gegeven kan variëren van een actieve grondexploitatie tot het sluiten van zogenaamde anterieure overeenkomsten met potentiële bouwers en ontwikkelaars. In al deze gevallen gaat het om de gemeente die acteert als ondernemer, waarvoor de spelregels zijn vastgelegd in de BBV en in gemeentelijk grondbeleid. Daarnaast dienen ontwikkelingen te voldoen aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voor het gemeentelijk grondbeleid wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid 2008. Zie hiervoor: https://www.doesburg.nl/grondbeleid

Het merendeel van de ontwikkelingen in voorbereiding en in uitvoering is terug te voeren op het gemeentelijk woonbeleid, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2017-2022. Zie hiervoor: https://www.doesburg.nl/woonvisie-doesburg-2017-2022/. Hoewel het woonbeleid strikt genomen buiten de reikwijdte valt van wat in deze paragraaf verantwoord dient te worden, besteden we hier wel aandacht aan. Dit om reden dat het woonbeleid niet los kan worden gezien van het grondbeleid, waar het betreft het toevoegen van nieuwe woningen, waarvoor gronden moeten verworven.

De verschillende ontwikkelingslocaties zijn onderverdeeld in zogenaamde grondbedrijf-projecten en niet grondbedrijf-projecten. Voorwaarde voor grondbedrijf-projecten is dat de gemeente zelf eigenaar is van de grond en zij de geprognosticeerde kosten en opbrengsten moet verantwoorden in financiële grondexploitaties (GREX’en). Waar het vroeger gangbaar was dat gemeenten gronden aankochten voor woningbouw om daarmee volledige ‘grip ’te houden op wat wordt gebouwd is dat met de huidige Wro niet meer aan de orde. De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouw-programma. Afspraken over het bouwprogramma en over de kwaliteit van de aan te leggen openbare voorzieningen worden in een zo vroeg mogelijk stadium schriftelijk vastgelegd in een intentie- of realisatieovereenkomst.

3. Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen

3.1    Resultaatverwachting grondbedrijf projecten (2):

Bijgestelde resultaatverwachting Beinum West
Bedragen x 1.000 /  vermoedelijk jaar van realisatie 2023
	2020	2019	verschil	duiding
Kosten	€ 7.663	€ 7.654	€ -9	uiteindelijke kosten worden hoger ingeschat
Opbrengsten	€ 7.582	€ 7.619	€ -37	uiteindelijke opbrengsten worden lager ingeschat
Saldo	€ -81	€ -35	€ -46	het vermoedelijke nadeel wordt groter
Gerealiseerd K	89%	88%	1%	resterende kosten betreffen met name het woonrijp maken van De Strijp
Gerealiseerd O	93%	84%	9%	een fors aantal bouwkavels is verkocht

• De lagere grondopbrengst laat zich verklaren doordat méér kopers dan vooraf ingeschat hun woning energieneutraal bouwen, en hiervoor volgens afspraak een korting op de bouwkavel ontvangen van € 20 per m2 inclusief BTW.
• Het nadeel (het uiteindelijke bedrijfsresultaat) wordt door voornoemde restitutie van een deel van de koopsom groter. Voor het verschil van het te verwachten negatief resultaat van afgerond € 46.000 dient de voorziening te worden opgehoogd naar € 81.000. Hierover: tijdens de financiële crisis gingen we nog uit van een negatief resultaat van € -900.000, om later met de verkoop van bouwkavels aan De Strijp – De Kilder terug te brengen naar € -100.000 (zoals verantwoord in de GREX, 5^de wijziging van juni 2018).

 

Resultaatverwachting Koppelweg 20-22
Bedragen x 1.000 / vermoedelijk jaar van realisatie 2024
	2020	2019	verschil	duiding
Kosten	€ 619	€ 619	€ 0
Opbrengsten	€ 800	€ 800	€ 0
Saldo	€ 181	€ 181	€ 0
Gerealiseerd K	15%	15%	0%	gerealiseerde kosten betreffen gemaakte planvoorbereidingskosten
Gerealiseerd O	0%	0%	0%	Opbrengsten uit  verkoop bouwgrond worden ontvangen na verleende vergunningen

 

 

3.2    Financiële stand van zaken van de niet-grondbedrijf-projecten  

Niet – grondbedrijf-projecten (bedragen x € 1.000)
nr	projectnaam	d.d.	krediet	saldo	duiding
3	Koppelweg 8-14	27-6-2018	€ 23	€ -1	In 2021 verwachten we nog een opbrengst van €47.000, uiteindelijk sluiten we het project positief af (€46.000).
4	Centrum Beinum	31-10-2019	€ 60	€ 58	Voorbereidingsbudget uit Programmabegroting 2020-2023. In de IBB van 2020 is het budget overgeheveld naar 2021.
5	Halve Maanweg	31-10-2019	€ 50	€ 48	Uitvoeringsbudget uit Programmabegroting 2020-2023. In de IBB van 2020 is het budget overgeheveld naar 2021.
6	Bloemenbuurt (PeGe)	19-12-2019	€ 1.660	€ 1.603	Afhankelijk van de hoogte van de totale uitvoeringskosten betaalt de corporatie maximaal € 400.000 De aanbesteding is gunstig verlopen, in die zin dat t.o.v. de directiebegroting van 2019 naar verwachting de totale projectkosten fors lager zullen zijn, naar inschatting rond  € 1.000.000 (is 60% van hetgeen geraamd).
7	Schoollocatie De Ooi	-	-	-
8	Turfhaven	30-11-2017	€ 163	€ 87
9	Vitale Binnenstad	19-12-2019	€ 4.400	€ 4.137	€ 3.650 wordt gedekt uit programmabegroting 2020-2023; € 500 uit WTPO; € 150 uit grondopbrengsten en € 100 uit KAN-versnellingsgelden

 

3.3 De financiële risico’s

Algemeen risico:

Met betrekking tot de financiële risico’s van de twee genoemde grondbedrijf-projecten houden we in de berekening van het weerstandsvermogen rekening met een algemeen risico van 20% van de boekwaarde van de grexen. Zie tevens onderstaand kader.

Projectspecifieke risico’s:

Ten aanzien van de projectspecifieke risico’s worden in de grexen afzonderlijk rekening gehouden met stelposten dit om mogelijke tegenvallers binnen de grex op te kunnen vangen. Zo wordt er een post onvoorzien opgenomen, die aan het begin van het ontwikkelingsproces hoog is en naar mate meer kosten zijn gerealiseerd qua bedrag afneemt.

4. De woningbouwontwikkelingen

4.1    Het woningbouwprogramma

Het merendeel van de hierboven genoemde ontwikkelingen heeft betrekking op woningbouw. In hoofdstuk 5 wordt op de te onderscheiden ontwikkelingen nader ingegaan. Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de in 2018 vastgestelde Woonvisie 2017-2022 en aan de meest recente cijfers over de bevolkings- en huishoudensamenstelling. Op zowel landelijk als regionaal niveau hebben we te maken met een fors tekort aan met name betaalbare woningen. Met het Rijk en Provincie zijn in een Woondeal afspraken gemaakt om deze woningtekorten zo snel mogelijk in te lopen. Gemeente Doesburg heeft net als alle andere regiogemeenten deze overeenkomst mede ondertekend. Met name in en rondom de grote steden Arnhem en Nijmegen is afgesproken om de woningvoorraad versneld met duizenden woningen uit te breiden. De rol van Doesburg in het bouwen van extra woningen is vanwege zijn ligging en zijn beperkte uitbreidings-mogelijkheden bescheiden. Tot gaat tot 2030 naar verwachting om enkele honderden toe te voegen woningen.

Het merendeel van de nieuw te bouwen woningen wordt gerealiseerd aan de Koppelweg en in Beinum West. De op deze twee locaties te bouwen woningen bevinden zich in het (middel)dure koopsegment. Van het toevoegen van woningen in het iets duurdere segment mag worden verwacht dat er een grotere doorstroming ontstaat in de goedkopere koop- en huurwoningen.  

4.2 De woonagenda

In het verslagjaar is een nieuwe Liemerse Woonagenda vastgesteld met een looptijd tot 2030. In de nieuwe agenda is de bovengrens met betrekking tot het aantal toe te voegen woningen losgelaten. Onverkort wordt in de geactualiseerde agenda de samenwerking op verschillende werkterreinen benadrukt. Naast het toevoegen van voldoende (betaalbare) woningen, liggen er uitdagingen op het gebied van het verduurzamen, en het meer levensloopbestendig maken van de woningvoorraad. Eind 2020 is gestart met het verkennen van de huidige en toekomstige behoeften naar wonen met zorg. De uitkomsten ervan zullen worden gebruikt om op lokaal en sub-regionaal niveau noodzakelijke woon-zorg-arrangementen te realiseren.   

4.3  Huisvestingsverordening Doesburg 2020

Vanaf 1-1-2020 is een nieuwe huisvestingsverordening in werking getreden. Al sinds 2007 worden in de woningmarktregio Arnhem-Nijmegen alle vrijkomende woningen van de woningcorporaties op dezelfde manier verdeeld. De regels hiervoor zijn opgenomen  in een regionale huisvestings-verordening. Deze verordening mag alleen worden ingezet wanneer sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, en dit is nog altijd het geval. Met de verordening wordt op regionale schaal schaarse woonruimte op een rechtvaardige, uniforme  en transparante wijze verdeeld.

4.4  Prestatieafspraken Wonen

In de jaarlijks met Stichting Woonservice IJsselland te maken Prestatieafspraken Wonen komt meer en meer de nadruk te liggen op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad. In het verslagjaar zijn 35 woningen in Beinum energiezuiniger gemaakt door na-isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen, waardoor de woningen zijn opgewaardeerd van energieklasse C naar A+. Conform vastgesteld beleid zijn vijf huurwoningen verkocht. Het woningenbestand van de corporatie bedraagt per 31-12-2020 2.040, waarvan 88 worden verhuurd boven de huurtoeslaggrens. In het verslagjaar is de tweede fase van 40 PeGe-woningen opgeleverd (zie tevens 5.6). Ook zijn met voortvarendheid de voorbereiding voor de bouw van 24 huurappartementen op locatie Halve Maanweg opgepakt (5.5)

 

5.    De projecten

5.1   Beinum West

In het verslagjaar zijn 9 vrije sectorkavels verkocht, en 15 woningen daadwerkelijk gerealiseerd. Op een resterende incourante bouwstrook van circa 500 m2 zijn oriënterende gesprekken gevoerd met een ontwikkelaar om hier op kleine starterswoningen te bouwen.

De zelfbouwers aan De Strijp en De Kilder worden gestimuleerd om hun woningen energieneutraal te bouwen volgens het principe: ”nul-op-de-meter”. Dit levert hen een korting op de grondprijs op van € 20 per m2. Naar het zich nu laat aanzien zijn er veel meer bouwers die aan dit principe gaan voldoen. De geprognosticeerde grondopbrengsten zullen hierdoor lager zijn (zie hiervoor tevens 3.1)

Het aantal nog niet verkochte kavels aan De Strijp-De Kilder is dusdanig klein (4) dat in 2020 voorbereidingen zijn getroffen om De Strijp – De Kilder woonrijp te maken. Voor deze nog niet in eigendom overgedragen vier kavels zijn wel een koopovereenkomsten afgesloten.

In 2021 zullen straten, parkeerplaatsen en groen worden aangelegd, waarna het merendeel van de kosten is gerealiseerd. Mogelijk dat -afhankelijk van het bouwtempo van de laatste particuliere bouwers eind 2022 dit grondbedrijfproject financieel – administratief kan worden afgesloten. 

 

5.1.1 Overzicht van de bouwkavels Beinum West

	Aantal onverkochte kavels op1-1-2020	Aantal onverkochte kavels per 31-12-2020	Aantal onbebouwde kavels op 1-1-2020	Aantal onbebouwde kavels op 31-12-2020
Fase 1 excl. Het Erf	04 van 29	02 van 29	06 van 29	04 van 29
Het Erf	01 van 02	01 van 02	01 van 02	01 van 02
Fase 2 (De Strijp, De Kilder	11 van 23	04 van 23	23 van 23	10 van 23
Totalen	16 van 54	07 van 54	30 van 54	15 van 54

 

5.2 -5.3  Koppelweg e.o.

De komende jaren wordt locatie Koppelweg (bedrijvenstrook en voormalige voetbalvelden) getrans-formeerd tot een aantrekkelijk woon- en recreatief verblijfgebied. Om de verschillende initiatieven in goede banen te leiden is in oktober 2017 een gebiedsvisie vastgesteld. In deze visie zijn de ruimtelijke ontwikkelingskaders aangegeven. De gebiedsvisie, getiteld: De Blauwe Knoop,  heeft zich niet beperkt tot locatie Koppelweg, maar omvat ook het Sluis- en stuwcomplex aan de Barend Ubbinkweg.

In het verslagjaar is voor de geplande woningbouw langs de Oude IJssel het bestemmingsplan vastgesteld, is de voorverkoop van 55 woningen op locatie Koppelweg 8-14 gestart, en is aan deze ontwikkelaar een strook gemeentegrond verkocht (vm. Koppelweg 14). In 2021 wordt gestart met de bouw. Op locatie Koppelweg 20-22, waarvan grond in eigendom van de gemeente, en waarvoor met een ontwikkelaar een realisatieovereenkomst is gesloten, hebben zich in 2020 nog geen noemens-waardige ontwikkelingen voorgedaan. Het bedrijfsresultaat van de GREX is hierdoor ook niet gewijzigd (zie hiervoor 3.1)   

5.4  Centrumplan Beinum

Het opnieuw ontwikkelen van het centrum van Beinum wordt genoemd als één van de tien fysiek te realiseren projecten in de Ruimtelijke Structuurvisie Doesburg 2030. Bedoeling is om op deze locatie de nu aanwezige centrumfuncties te optimaliseren en een nader te bepalen aantal appartementen toe te voegen. Met de bouw van appartementen wordt de nu vrij eenzijdige opbouw van de wijk (vrijwel hoofdzakelijk eengezinswoningen) doorbroken.

De sporthal in het centrum neemt door haar omvang een groot deel van het beschikbare gebied in beslag. Vanwege de huidige ontwikkelingen (toekomstvisie) en (financiële) onzekerheden blijft de sporthal echter voorlopig in gebruik.

 5.5  Halve Maanweg

In september is het bestemmingsplan vastgesteld. Hiertegen is beroep en een voorlopige voorziening ingediend door omwonenden, waardoor het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is. Als alles naar wens verloopt verwacht Stichting Woonservice IJsselland medio 2021 te kunnen starten met de bouw van 24 huurappartementen, waarvan 3 in het middensegment. Rondom de nieuwbouw worden 30 gratis bezoekersparkeerplaatsen aangelegd, met daarnaast 2 x 10 parkeerplaatsen op de nabij-gelegen  locaties Mauritsveld en De Linie. Met deze vijftig extra parkeerplaatsen wordt door de corporatie een toezegging uit 2003 ingelost. De extra parkeerplaatsen dragen bij aan de ambitie om de binnenstad autoluw te maken (zie hiervoor 5.9; Project Vitale Binnenstad)

5.6  Herstructurering Bloemenbuurt (Vervanging PeGe-woningen)

Stichting Woonservice IJsselland heeft 40 woningen opgeleverd in de Bloemenbuurt. Deze 40 woningen maken onderdeel uit van het plan om in de periode van 2019-2021 fasegewijs 95 gedateerde woningen uit de jaren ’60 te vervangen. Bewoners die na de bouw terug willen komen in hun ‘vertrouwde’ buurt,  krijgen een terugkeergarantie en zolang een wisselwoning aangeboden. De 95 eengezinswoningen worden ingewisseld voor 71 levensloopbestendige woningen en 22 eengezinswoningen. Deze  levensloopbestendige woningen zijn uitermate geschikt voor 1-2 persoonshuishoudens. Met het toevoegen van kleinere woningen wordt ingespeeld op de marktvraag. In 2021 worden de laatste 25 woningen vervangen.

Sloop en nieuwbouw zijn hét moment om de rond deze woningen gelegen openbare ruimte aan te pakken. Daarbij moet onder andere worden gedacht aan renovatie/vervanging van de riolering, bestrating en straatmeubilair. Maar ook aan het herinrichten van de rondom deze woningen gelegen groenstroken en plantsoenen. In het verslagjaar is hiervoor opdracht verstrekt. Eind 2021 – begin 2022 moet dit werk zijn voltooid.

5.7   Schoollocatie Horizon De Ooi

Met ingang van het schooljaar 2019-2020 is basisschool Horizon De Ooi opgeheven. Om verpaupering van het leegstaande gebouw te voorkomen is een vastgoedbeschermer gecontracteerd. Hij laat de lokalen tijdelijk bewonen en verricht de nodige (nood)reparaties.  School en aangrenzend schoolplein - gelegen in het hart van de wijk- lenen zich bij uitstek voor woningbouw, al of niet gecombineerd met maatschappelijke functies. De verschillende kansen die de locatie biedt hebben afgelopen jaar de revue gepasseerd. Verwachting is om in 2021 tot een breed gedragen bouw-programma te komen en hiervoor een geschikte ontwikkelaar te contracteren.

5.8   Turfhaven

De eigenaren van de GTW-loods in de Turfhaven transformeren deze loods in fasen tot een toeristisch recreatieve verblijfsplaats. De haven en camperplaatsen blijven voorlopig geëxploiteerd worden door de gemeente. In het verslagjaar is het helaas niet gelukt om afscheid te nemen van de drijvende voorziening, en een modern van alle gemakken voorzien sanitair gebouw op de kade te betrekken. Corona en de daarmee gepaard gaande onzekerheden waren hier mede debet aan. We houden er hoop op dat de ondernemers van de loods komend jaar wel voldoende vertrouwen hebben in de economie  om te starten  met de uitvoering.  De gemeente is ‘aan zet’ voor de realisatie van een trap tegen de fietsdijk. De uitvoering ervan, waarvoor middelen zijn gereserveerd, worden aansluitend aan de verbouwing van de loods uitgevoerd.

5.9       Vitale binnenstad

De binnenstad is een belangrijke economische motor. Met het project Vitale Binnenstad waarvoor een investeringskrediet beschikbaar is gesteld, hebben we als doel gesteld de aantrekkelijkheid van de binnenstad te behouden en te versterken voor zowel bezoekers als bewoners. De hiervoor te treffen maatregelen en voorzieningen zijn besproken met ondernemers en bewoners. De eerste concrete acties bestaan uit het opwaarderen van het kernwinkelgebied én het opnieuw inrichten van aangrenzende parkeerplaats Kloostertuin. In november is het bestek voor de herinrichting van de Kloostertuin aanbesteed. In het eerste kwartaal van 2021 wordt daadwerkelijk begonnen met de herinrichting, die in meerdere fasen uitgevoerd gaat worden om het winkelend publiek zo weinig mogelijk te hinderen.

Streven is om eind 2021 de herinrichting van de winkelstraten (inclusief het vervangen van de riolering) aan te besteden. Het jaar daarop wordt dan de uitvoering in meerdere fasen ter hand genomen.

De herinrichting wordt aangegrepen om de binnenstad autoluw(er) te maken door al het verkeer dat zich niet in de binnenstad behoeft te begeven te dirigeren naar openbare parkeerplaatsen gelegen buiten de singels. Dit vraagt om uitbreiding van de parkeercapaciteit. Met de door de corporatie toe te voegen vijftig parkeerplaatsen wordt een belangrijke stap gezet in de uitbreiding van het parkeer-areaal.