Algemeen
Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de Nota Grondbeleid (2008) en aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouwprogramma (gemeentelijke woonvisie). Een omgevingsvergunning kan en moet worden geweigerd, wanneer initiatiefnemers afwijken van dit gemeentelijk programma. Met deze ‘stok achter de deur’ is het voor gemeenten met geringe bouwopgaven minder noodzakelijk zelf bouwgrond in eigendom te hebben. Ook zonder grond kan de gemeente ‘sturen’ in bouwprogramma’s en in de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving. De gemeente Doesburg zal - of zij nu zelf wel of niet grond inbrengt - in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken met ontwikkelaars en/of bouwers over bouwprogramma’s en de aanleg van openbare voorzieningen.
Beleidsregels
In de Nota grondbeleid 2008 zijn de navolgende 12 beleidsregels opgenomen:
- De gemeente Doesburg houdt rekening met de beleidskaders die van invloed zijn op het lokale grondbeleid.
- Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid zal zij hiervoor het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruiken. Eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten.
- Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld wordt, indien nodig voor de verwerving van de gronden, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen; Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven.
- Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.
- Per geval wordt voorafgaand aan verwerving bepaald op welke wijze onroerende zaken het beste kunnen worden beheerd. Financiële aspecten spelen bij de besluitvorming een belangrijke rol.
- Bij nieuwe erfpachtovereenkomsten wordt de canon ééns in de 5 jaar herzien én wordt de canon jaarlijks geïndexeerd op inflatie-effecten, bijvoorbeeld door hierop het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) toe te passen.
- Afhankelijk van de uitkomsten van een uit te voeren onderzoek naar ongeoorloofd grondgebruik zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd inzake handhaving gemeentelijke eigendommen.
- Bij de bepaling van gronduitgifteprijzen zal gebruik worden gemaakt van de berekeningsmethoden zoals beschreven in de bijlagen C en D behorende bij de nota Grondbeleid. Periodiek en afhankelijk van de situatie zullen gronduitgifteprijzen worden vastgesteld en/of geactualiseerd . Voor nieuwe exploitaties zal de gronduitgifteprijs, zodra de exploitatie ter hand kan worden genomen, door de gemeenteraad worden vastgesteld.
- Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen.
- Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen realisatieovereenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.
- De gemeente Doesburg voert een actief risicomanagement, door:
a. de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist;
b. de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;
c. activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader. - Jaarlijks wordt van alle grondbedrijf projecten het eindresultaat geprognosticeerd (boekwaarde plus inkomsten minus uitgaven) en verantwoord in de jaarrekening. De gemeente Doesburg actualiseert periodiek de actieve grondexploitaties.
Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen
A. Resultaatverwachting
Projecten binnen gemeentelijk grondbedrijf
|
naam locatie |
prognose eindresultaat *) |
(vermoedelijk) jaar van realisatie |
|
1. Beinum-West |
0/- |
2024 |
|
2. Koppelweg 20-23 (v.m. stadswerf c.a.) |
0/- |
2022 |
Projecten buiten gemeentelijk grondbeleid
|
naam locatie |
prognose eindresultaat *) |
(vermoedelijk) jaar van realisatie |
|
3. Koppelweg 8-14 |
0/- |
2024 **) |
|
4. Centrumplan Beinum |
0/- |
2024 |
|
5. Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie) |
- |
2022 |
|
6. Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi |
- |
2022 |
| 7. Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi |
+ |
2024 |
| 8. Turfhaven (GTW –loods) |
0 |
2021 |
*) + (positief), 0 (neutraal), - (negatief, vraagt een gemeentelijke investering; grondopbrengsten niet aanwezig of niet toereikend)
**) te bouwen in meerdere fasen
0/- Ondanks grondopbrengsten is hier naar verwachting een bijdrage vanuit de algemene middelen nodig om hieruit de gemeentelijke kosten te kunnen betalen.
- Gemeente heeft op deze locaties geen grondpositie. Hierdoor kunnen geen grondopbrengsten worden ingezet ter dekking van (een deel van) de gemeentelijke kosten. De herinrichting van de openbare ruimte moet worden bekostigd uit algemene middelen / reserves beheer & onderhoud / evt. subsidies van derden.
+ De netto opbrengst uit verloop (is verkoopsom minus boekwaarde) is naar inschatting ruim voldoende om hieruit de gemeentelijke projectkosten te betalen.
B. De woningbouwontwikkelingen op middellange termijn
In de nieuwe woonvisie met een horizon tot 2022 worden de nog niet tot ontwikkeling gebrachte inbreidings- en herstructureringslocaties voortdurend “tegen het licht gehouden”. In de Woningwet 2015 is een inkomens- en vermogenstoets opgenomen; verdient men te veel komt men niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Van partijen die zich bezig houden met huisvesting wordt verwacht dat zij maatwerk leveren.
In de gemeentelijke woonvisie wordt in het bijzonder aandacht gevraagd voor het opwaarderen van de bestaande woning-voorraad. Levensloopbestendig, duurzaam en betaalbaar zijn hier sleutelbegrippen. In de jaarlijks met Stichting Woonservice IJsselland vast te leggen prestatieafspraken wordt de laatste jaren de nadruk minder op nieuwbouw en meer op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad gelegd met als ‘ultimum remedium’ vervangende nieuwbouw.
Om te voorkomen dat er teveel woningen worden gebouwd –waardoor (op termijn) leegstand dreigt- hebben de Liemerse gemeenten in opdracht van de provincie een woonagenda vastgesteld. In deze agenda zijn per gemeente prognoses van de te bouwen woningaantallen tot en met 2027 opgenomen, gebaseerd op woningmarktonderzoek. Dit onderzoek wijst uit dat de gemeente Doesburg op basis van autonome groei en huishoudensprognoses voor de komende jaren nog maar een beperkte nieuwbouwopgave heeft. Anderzijds wordt er regio- en provinciebreed een schaarste aan woningen gesignaleerd. Dit zou kunnen betekenen dat voor Doesburg voor de komende jaren een bescheiden extra woningbouwopgave in het verschiet ligt. Meest voor de hand liggend is daarbij dat de gemeente zich richt op transformatie- en inbreidingslocaties, zoals geïnventariseerd en als bijlage opgenomen in de woonvisie 2017-2022.
C. De (potentiële) ontwikkelingslocaties
1. Beinum West
Wij constateren dat er in voldoende mate belangstelling is voor vrije sector kavels, nadat eerder door u is besloten de woonvelden De Kilder / De Strijp (23 kavels) te exploiteren. Op deze woonvelden worden kavels tot 800 m2 aangeboden en worden modernere (kubusachtige) woningen toegestaan. De zelfbouwer wordt gestimuleerd om zijn woning volledig energieneutraal (nul-op-de-meter) te realiseren. Wanneer de woning hieraan voldoet wordt met terugwerkende kracht een korting op de kavelprijs aan hem/haar verleend. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de laatste kavels in 2023 worden verkocht.
2. Koppelweg 20-22 (Stadswerf c.a.)
3. Koppelweg 8-14
Met twee potentiële ontwikkelaars zijn afspraken gemaakt over woningbouw langs de Oude IJssel. Deze afspraken zijn vastgelegd in zogenaamde ontwikkelingsovereenkomsten. Het voornemen is een om een groot deel van de bedrijvenstrook, gelegen langs de Oude IJssel, te transformeren tot een aantrekkelijk woongebied. In de ruimtelijke structuurvisie wordt de Koppelweg en omgeving als één van de 10 her te ontwikkelen locaties genoemd. In potentie ligt er langs de Oude IJssel 11.400 m2 bouwgrond, waarvan 6.200 m2 in particulier eigendom en 5.200 m2 in gemeentelijk eigendom (Stadswerf c.a.). Het is nadrukkelijk de bedoeling om alleen gronden van particulieren in ontwikkeling te brengen, die hier vrijwillig voor kiezen.
De taak van de gemeente in dit ontwikkelingsproces is tweeledig:
- Voor de voormalige stadswerf annex dienstwoning (Koppelweg 20-22) is een financiële grondexploitatie vastgesteld. De gemeente verkoopt woonpercelen na deze bouwrijp te hebben gemaakt. Na oplevering van de woningen maakt de gemeente de aangrenzende openbare ruimte woonrijp. De met deze activiteiten gemoeide kosten worden betaald uit de opbrengst verkoop bouwterrein, waarover met de ontwikkelaar een bodemprijs is overeengekomen.
- Voor bouwlocatie Koppelweg 8-18 is de gemeente hoofdzakelijk faciliterend. Zij brengt bouwgrond in (1.000 m2) en verleent planologisch en programmatische medewerking aan de woningbouwplannen van de ontwikkelaar/eigenaar. De gemeentelijke planvoorbereidingskosten zijn hierdoor beperkt. Eind 2019 hebt u onder het adagium: ‘de kost gaat voor de baat uit’ voor deze ontwikkeling een projectkrediet beschikbaar gesteld.
In 2019 is voor de voorgenomen woningbouw het bestemmingsplan vastgesteld. Verwachting is dat in 2020 wordt gestart met de eerste fase woningbouw. In totaal zullen hier circa 80 koopwoningen verrijzen.
In 2018 is voor het Koppelweggebied c.a. een gebiedsvisie vastgesteld. Deze visie moet helpen de transformatie in goede banen te leiden en te zorgen voor voldoende samenhang tussen de in dit gebied te onderscheiden projecten, waartoe ook een aantal niet-woningbouw-projecten. De volgende ontwikkelingen zijn in gang gezet (deels al gerealiseerd):
- Transformatie van de voormalige voetbalvelden tot een tennis- en padelcentrum met openbare parkeerplaats (gerealiseerd) en een toeristisch-recreatief park;
- Aanleg van een vispassage en educatiecentrum nabij de monding van de Oude IJssel (gerealiseerd door Waterschap Rijn en IJssel);
- Transformatie van een deel van de bedrijvenstrook langs de Oude IJssel tot een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied;
- Herprofilering van de Koppelweg in combinatie met groot onderhoud aan wegdek en riolering.
4. Centrumplan Beinum
Recente uitbreidingen in de wijk Beinum vragen een ‘meegroeiend’ winkelcentrum. In de Woonvisie van 2007 wordt hier al gewag van gemaakt, alleen is het van planvorming nog niet gekomen. De wijk Beinum ontbeert appartementen. Idealiter zouden alhier in combinatie met winkels een surplus aan (senioren) appartementen gerealiseerd moeten worden. daarvoor zou bij voorkeur voor de sporthal een andere locatie moeten worden gevonden. De transformatie van dit gebied zal naar verwachting op z’n vroegst starten in 2021.
5. Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)
Stichting Woonservice IJsselland is van plan om op haar voormalige kantoorlocatie aan de Halve Maanweg 20 tot 25 meergezinswoningen te realiseren in de sociale huursector. Daarnaast worden door de corporatie volgens eerder gemaakte afspraken een surplus aan parkeerplaatsen voor toeristen en bezoekers van de binnenstad aan deze ontwikkelingslocatie toegevoegd. Voor deze zichtlocatie gelegen tegen de historische binnenstad zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld omtrent bouwhoogtes en materiaalgebruik. Met inbreng van onder andere omwonenden –georganiseerd in een klankbordgroep – zijn de woningbouwplannen verder uitgewerkt en gepresenteerd. Verwachting is dat in 2020 het definitieve ontwerp kan worden vastgesteld, waarna de procedure wordt opgestart om tot een uiteindelijke bouwtitel te komen.
Locatie Halve Maanweg wordt als één van de 10 te ontwikkelen locaties genoemd in de ruimtelijke structuurvisie 2030.
6. Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi
Stichting Woonservice IJsselland is in 2019 begonnen met de eerste fase van de totaal 95 te vervangen woningen in de Bloemenbuurt in de wijk De Ooi. De 3de en laatste fase wordt waarschijnlijk eind 2021 opgeleverd. Het merendeel van de terug te bouwen woningen wordt uitgevoerd als levensloopbestendige woningen voor één en twee persoonshuishoudens. De woningen worden aardgasvrij en energiezuinig.
Sloop en nieuwbouw worden aangegrepen om rond deze woningen gelegen openbare ruimte aan te pakken, waaronder renovatie/vervanging van de riolering en het afkoppelen van het regenwater. De woningen in De Ooi zijn nu overwegend aangesloten op een gemengd rioolstelsel.
7. Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi
Nu basisschool Horizon De Ooi per ingang van het schooljaar 2019-2020 is opgeheven dient voor deze locatie een nieuwe bestemming te worden gevonden. School en aangrenzend schoolplein - gelegen in het hart van de wijk - lenen zich bij uitstek voor woningbouw, al of niet gecombineerd met een zorg en/of een maatschappelijke functie. Maar ook het deels onbebouwd laten voor de aanleg van meer groen in de wijk is hier denkbaar. Het komende jaar (2020) wordt benut om tot een ontwikkelingsplan te komen.
8. Turfhaven (GTW-loods)
De ondernemers-eigenaren van LOC17 werken gestaag aan het renoveren en herbestemmen van de loods in de Turfhaven. Een door LOC17 volgens afspraak te leveren prestatie is de bouw van een voorzieningengebouw voor de haven- en campergasten. De realisatie ervan is van groot belang omdat van een moderne voorziening verwacht mag worden dat dit leidt tot een toename van het aantal bezoekers. De exploitatie van de haven en camperplaatsen blijft voorlopig bij de gemeente. Aan LOC 17 BV is een optie tot huur verleend, die uiterlijk 14-12-2027 moet worden gelicht (dit is tien jaar na eigendomsoverdracht loods c.a.). Volgens de plannen zal na realisatie van het voorzieningengebouw in daarop volgende bouwfasen een permanente horecagelegenheid, kantoorruimten, feestzaal annex evenementenhal en vakantiewoningen worden toegevoegd.