1. Samenvatting
Teruggeblikt wordt op de verschillende in gang gezette ontwikkelingen, de gemeentelijke grondposities, en in hoeverre de gemeentelijke investeringen in lijn zijn met de verwachtingen.
De particuliere woningbouw in Beinum West is nagenoeg gerealiseerd. Twee bouwkavels zijn nog onbebouwd. Verwachting is dat dit grondbedrijfproject in 2023 kan worden afgesloten. Het verwachte eindresultaat van de GREX Beinum West sluit waarschijnlijk i.t.t. eerdere prognoses licht positief en dit is een direct gevolg van een in het verslagjaar gehouden gunstige aanbesteding van het WRM-bestek voor De Strijp en De Kilder. Over het andere grondbedrijfproject: Koppelweg 20-22 valt te vermelden dat in 2021 met de beoogde ontwikkelaar overeenstemming is bereikt over de bouw van 13 woningen in het duurdere koopsegment en dat hiervoor in het najaar een omgevingsvergunning is verleend. Komend jaar wordt de locatie bouwrijp gemaakt, waarna de ontwikkelaar mogelijk nog in 2022 start met de bouw.
De stand van zaken van deze twee projecten wordt naast acht andere projecten besproken in hoofdstuk 5. Omdat op het merendeel van de ontwikkelingslocaties woningbouw wordt gerealiseerd, wordt in hoofdstuk 4 kort het woonbeleid aangestipt en worden de afspraken die hierover met de markt zijn gemaakt kort toegelicht. De schaarste aan woningen vraagt van gemeenten -waar mogelijk- woningbouw te versnellen. De bijdrage van Doesburg zal bescheiden zijn en naar inschatting voor de komende jaren maximaal enkele honderden woningen omvatten.
2. Inleiding
In deze paragraaf wordt primair verantwoording afgelegd van de gemeentelijke gronden over 2021, en secundair over de stand van zaken met betrekking tot herontwikkeling en herinrichting op gronden, waarvan de gemeente niet eigenaar is. We hebben het dan over initiatieven van derden, die door de gemeente worden gefaciliteerd.
Op die locaties waar we als gemeente een grondpositie hebben, gaat de gemeentelijke inbreng verder dan het louter faciliteren van de ontwikkeling middels het stellen van randvoorwaarden en het verlenen van de nodige vergunningen. Op gronden in eigendom staat de gemeente zelf ‘aan de lat’ voor het bouw- en woonrijpmaken. De wijze waarop hier verder uitvoering aan wordt gegeven kan variëren van een actieve grondexploitatie tot het sluiten van zogenaamde anterieure overeenkomsten met potentiële bouwers en ontwikkelaars. In al deze gevallen gaat het om de gemeente die acteert als ondernemer, waarvoor de spelregels zijn vastgelegd in de BBV en in gemeentelijk grondbeleid. Daarnaast dienen ontwikkelingen te voldoen aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voor het gemeentelijk grondbeleid wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid 2008. Zie hiervoor: https://www.doesburg.nl/grondbeleid
Het merendeel van de ontwikkelingen in voorbereiding en in uitvoering is terug te voeren op het gemeentelijk woonbeleid, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2017-2022. Zie hiervoor: https://www.doesburg.nl/woonvisie-doesburg-2017-2022/. Hoewel het woonbeleid strikt genomen buiten de reikwijdte valt van wat in deze paragraaf verantwoord dient te worden, besteden we hier wel aandacht aan. Dit om reden dat het woonbeleid niet los kan worden gezien van het grondbeleid, waar het betreft het toevoegen van nieuwe woningen, waarvoor gronden moeten verworven.
De verschillende ontwikkelingslocaties zijn onderverdeeld in zogenaamde grondbedrijf-projecten en niet grondbedrijf-projecten. Voorwaarde voor grondbedrijf-projecten is dat de gemeente zelf eigenaar is van de grond en zij de geprognosticeerde kosten en opbrengsten moet verantwoorden in financiële grondexploitaties (GREX’en). Waar het vroeger gangbaar was dat gemeenten gronden aankochten voor woningbouw om daarmee volledige ‘grip ’te houden op wat wordt gebouwd is dat met de huidige Wro niet meer aan de orde. De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouw-programma. Afspraken over het bouwprogramma en over de kwaliteit van de aan te leggen openbare voorzieningen worden in een zo vroeg mogelijk stadium schriftelijk vastgelegd in een intentie- of realisatieovereenkomst.
3. Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen
3.1 Resultaatverwachting grondbedrijf projecten (2):
Bijgestelde resultaatverwachting Beinum West
vermoedelijk jaar van realisatie 2023
| Bedragen x 1.000 | 2021 | 2020 | verschil | duiding |
| Kosten | € 7.520 | € 7.663 | € 143 | uiteindelijke kosten worden lager ingeschat |
| Opbrengsten | € 7.567 | € 7.582 | € -15 | uiteindelijke opbrengsten worden lager ingeschat |
| Saldo | € 47 | € -35 | € 82 | het eerder geprognosticeerde nadeel lijkt zich niet voor te doen |
| Gerealiseerd K | 96% | 89% | 5% | resterende kosten betreffen met name het woonrijp maken van De Strijp |
| Gerealiseerd O | 98% | 93% | 3% | In 2021 zijn 5 bouwkavels verkocht |
- De lagere kosten laten zich verklaren door een gunstige aanbesteding van het bestek voor het woonrijp maken van de Strijp-De Kilder
- De lagere grondopbrengst laat zich verklaren doordat nog méér kopers dan vooraf ingeschat hun woning energieneutraal bouwen, en hiervoor volgens afspraak een korting op de bouwkavel ontvangen van € 20 per m2 inclusief BTW.
- Het vorig jaar nog verwachte nadeel (het uiteindelijke bedrijfsresultaat) wordt door genoemde gunstige aanbesteding waarschijnlijk positief. Vooralsnog wordt uitgegaan van een resultaat van afgerond € 47.000. Terzijde wordt opgemerkt dat tijdens de financiële crisis er nog vanuit werd gegaan dat Beinum-West zou afsluiten met een negatief resultaat van € -900.000, om later met de verkoop van bouwkavels aan De Strijp – De Kilder terug te worden gebracht naar € -100.000 (zoals verantwoord in de GREX, 5de wijziging van juni 2018).
Bijgestelde resultaatverwachting Koppelweg 20-22
vermoedelijk jaar van realisatie 2024
| Bedragen x 1.000 | 2021 | 2020 | verschil | duiding |
| Kosten | € 710 | € 624 | € -86 | Uiteindelijke kosten worden hoger ingeschat |
| Opbrengsten | € 1.249 | € 800 | € 449 | Uiteindelijke grondopbrengsten worden hoger ingeschat |
| Saldo | € 539 | € 176 | € 363 | |
| Gerealiseerd K | 42% | 15% | 0% | gerealiseerde kosten betreffen gemaakte planvoorbereidingskosten en financieel administratieve afboeking van de resterende boekwaarde van de op locatie gesloopte bedrijfsgebouwen |
| Gerealiseerd O | 0% | 0% | 0% | Opbrengst uit verkoop bouwgrond wordt ontvangen na overdracht van de woonkavels (dit gebeurt nadat de bouwkavels bouwrijp zijn gemaakt, en dit is naar verwachting in de 2de helft van 2022) |
3.2 Financiële stand van zaken van de niet-grondbedrijf-projecten
Niet – grondbedrijf-projecten (bedragen x € 1.000)
| nr | projectnaam | d.d. | krediet | saldo | duiding |
| 3 | Koppelweg 8-14 | 27-6-2018 | € 23 | € 46 | In 2021 kon een extra grondopbrengst worden bijgeschreven van afgerond €47.000, waardoor het project financieel kan worden afgesloten met een positief bedrijfsresultaat van €46.000. |
| 4 | Centrum Beinum | 31-10-2019 | € 60 | € 40 | Voorbereidingsbudget uit Programmabegroting 2020-2023. In de IBB van 2020 is het budget overgeheveld naar 2021, restant wordt overgeheveld naar 2022. |
| 5 | Halve Maanweg | 31-10-2019 | € 50 | € 27 | Uitvoeringsbudget uit Programmabegroting 2020-2023. In de IBB van 2020 is het budget overgeheveld naar 2021, restant wordt overgeheveld naar 2022. |
| 6 | Bloemenbuurt (PeGe) | 19-12-2019 | € 1.660 | € 1.144 | Afhankelijk van de hoogte van de totale uitvoeringskosten betaalt de corporatie maximaal € 400.000 In dit saldo is een eerste bijdrage in de kosten van de corporatie verdisconteerd. |
| 7 | Schoollocatie De Ooi | ||||
| 8 | Turfhaven | 30-11-2017 | € 163 | € 86 | |
| 9 | Vitale Binnenstad | 19-12-2019 | € 4.400 | € 2.938 | € 3.650 wordt gedekt uit programmabegroting 2020-2023; € 500 uit WTPO; € 150 uit grondopbrengsten en € 100 uit KAN-versnellingsgelden |
| 10 | Project Flora 23 |
3.3 De financiële risico’s
Algemeen risico:
Met betrekking tot de financiële risico’s van de twee genoemde grondbedrijf-projecten houden we in de berekening van het weerstandsvermogen rekening met een algemeen risico van 20% van de boekwaarde van de grexen. Zie tevens onderstaand kader.
Projectspecifieke risico’s:
Ten aanzien van de projectspecifieke risico’s worden in de grexen afzonderlijk rekening gehouden met stelposten dit om mogelijke tegenvallers binnen de grex op te kunnen vangen. Zo wordt er een post onvoorzien opgenomen, die aan het begin van het ontwikkelingsproces hoog is en naar mate meer kosten zijn gerealiseerd qua bedrag afneemt.
Algemene risico’s bouwgrondexploitaties en weerstandsvermogen:
Bij het opstellen van grondexploitaties wordt ingespeeld op mogelijke risico’s. Gedurende de uitvoering van het project kunnen echter risico’s manifest worden die vooraf niet of niet juist zijn ingeschat. Dit kan met name het geval zijn bij exploitaties die zich over een langere periode van meerdere jaren uitstrekt. De risico’s kunnen worden onderverdeeld in gebied gerelateerde risico’s (bodem, archeologie e.d.) en marktrisico’s (economische ontwikkelingen, maatschappelijke ontwikkelingen e.d.). Het risicobedrag wordt grofweg ingeschat op 20% van de boekwaarde van de diverse complexen per enig jaar.
4. De woningbouwontwikkelingen
4.1 Het woningbouwprogramma
Het merendeel van de hierboven genoemde ontwikkelingen heeft betrekking op woningbouw. In hoofdstuk 5 wordt op de te onderscheiden ontwikkelingen nader ingegaan. Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de in 2018 vastgestelde Woonvisie 2017-2022 en aan de meest recente cijfers over de bevolkings- en huishoudensamenstelling. Bedoeling is om in 2022 de woonvisie te actualiseren op basis van 1) de nieuwste woningbouwprognoses en 2) de ambitie om te komen tot een (meer) evenwichtig en leeftijdsbestendig woon- en vestigingsklimaat volgens de vastgestelde Toekomstvisie Doesburg 2040.
4.2 Verstedelijkingsstrategie Groene Metropool
Stadsregio Arnhem Nijmegen en regio Food Valley werken eendrachtig aan de Verstedelijkings-strategie Groene Metropool. De strategie draait om het faciliteren van de groei in de regio, én het tegelijkertijd versterken van de leefkwaliteit. Voor de (middel)lange termijn beschrijft de strategie welke voorwaarden en principes er zijn om te komen tot groei van wonen en werken. Deze groei moet bijdragen aan het versterken van mobiliteit, leefbaarheid en landschap. Daarbij is het voortdurend zoeken naar de juiste balans tussen enerzijds stedelijke ontwikkeling (er moeten tot 2040 circa 100.000 woningen worden bijgebouwd), en anderzijds een ontspannen leefkwaliteit, dit onder het motto: “Meer landschap, meer stad”. In 2022 hebben de gemeenteraden van alle regiogemeenten het verstedelijkingsconcept als basis voor de verdere samenwerking met rijk, regio’s en provincies op het gebied van verstedelijking, economie, bereikbaarheid, groen en leefbaarheid vastgesteld. Op Liemers niveau krijgt dit een vervolg in een zogenaamde gebiedsuitwerking die naar verwachting in de loop van 2022 wordt vastgesteld. De rol van Doesburg in het bouwen van extra woningen is vanwege zijn ligging en zijn beperkte uitbreidingsmogelijkheden bescheiden. Tot 2030 gaat het naar verwachting om enkele honderden toe te voegen woningen.
4.3 De woonagenda
In 2020 is een nieuwe Liemerse Woonagenda vastgesteld met een looptijd tot 2030. In de geactua-liseerde agenda wordt de samenwerking op verschillende werkterreinen benadrukt. Naast het toevoegen van voldoende (betaalbare) woningen, liggen er uitdagingen op het gebied van het verduurzamen, en het meer levensloopbestendig maken van de woningvoorraad. In 2021 heeft in opdracht van de Liemerse gemeenten een verkenning plaatsgevonden naar de huidige en toekomstige behoeften van wonen met zorg. De uitkomsten ervan worden gebruikt om op lokaal en sub-regionaal niveau noodzakelijke woon-zorg-arrangementen te realiseren. De gegevens uit de rapportage zullen een vertaalslag krijgen in de nieuwe woonvisie.
4.4 Huisvestingsverordening Doesburg 2020
Vanaf 1-1-2020 is een nieuwe huisvestingsverordening in werking getreden. Al sinds 2007 worden in de woningmarktregio Arnhem-Nijmegen alle vrijkomende woningen van de woningcorporaties op dezelfde manier verdeeld. De regels hiervoor zijn opgenomen in een regionale huisvestings-verordening. Deze verordening mag alleen worden ingezet wanneer sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, en dit is nog altijd het geval. Met de verordening wordt op regionale schaal schaarse woonruimte op een rechtvaardige, uniforme en transparante wijze verdeeld.
4.5 Prestatieafspraken Wonen
In de jaarlijks met Stichting Woonservice IJsselland te maken Prestatieafspraken Wonen komt meer en meer de nadruk te liggen op het conditioneren van de bestaande woningvoorraad. In het verslagjaar zijn 34 woningen in Beinum (De Pol en Smitsweide) energiezuiniger gemaakt door na-isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen, waardoor de woningen zijn opgewaardeerd van energieklasse C naar A+; zijn de vier groepswoningen aan de Hessengracht energieneutraal gemaakt, en zijn 25 woningen verspreid door Doesburg alvorens opnieuw te verhuren verduurzaamd. Eind 2021 heeft ruim de helft van het woningbezit van de corporatie label B of beter. Het woningenbestand van de corporatie bedraagt per 31-12-2021 2.041, waarvan 79 woningen worden verhuurd boven de huurtoeslaggrens. In het verslagjaar is de derde en laatste fase van totaal 95 te vervangen PeGe-woningen voltooid (zie tevens 5.6). Gestart is met de bouw van 24 huurappartementen op locatie Halve Maanweg (5.5). Daarnaast is de corporatie met inbreng van bewoners gestart met de planvoorbereidingen voor de sloop en vervanging van nog eens 59 PeGe-woningen in wijk De Ooi (5.10).
5. De projecten
5.1 Beinum West
In het verslagjaar zijn 5 vrije sectorkavels verkocht, en 9 woningen daadwerkelijk gerealiseerd. Nog 1 particuliere bouwkavel moet nog worden verkocht en op een resterende incourante bouwstrook van circa 500 m2 is een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar die op deze strook 4 starters-woningen gaat bouwen.
In het najaar van 2021 is gestart met het woonrijp maken van De Strijp – De Kilder. In het voorjaar van 2022 zullen straten, parkeerplaatsen en groen worden opgeleverd.
5.1.1 Overzicht van de bouwkavels Beinum West
| Aantal onverkochte kavels op1-1-2021 | Aantal onverkochte kavels per 31-12-2021 | Aantal nog niet opgeleverde woningen op kavels op 1-1-2021 | Aantal nog niet opgeleverde woningen op kavels op 31-12-2021 | |
| Fase 1 excl. Het Erf | 02 van 29 | 00 van 29 | 04 van 29 | 01 van 29 |
| Het Erf | 01 van 02 | 01 van 02 | 01 van 02 | 01 van 02 |
| Fase 2 (De Strijp, De Kilder | 04 van 23 | 01 van 23 | 10 van 23 | 04 van 23 |
| Totalen | 07 van 54 | 02 van 54 | 15 van 54 | 06 van 54 |
5.2 -5.3 Koppelweg e.o.
Op de voormalige bedrijfslocatie Dremefa aan de Koppelweg worden 55 koopwoningen gerealiseerd, waarvan de oplevering ervan is voorzien medio 2022 (eengezinswoningen) en in 2023 (apparte-menten). Dit project staat bekend onder de naam “De Sluyswachter” Iets verderop aan de Koppelweg, op de voormalige locatie van de Stadswerf, is in het verslagjaar een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 13 meer-generatiewoningen. Voor de openbare ruimte (straten, groenperkjes) is een inrichtingsplan opgesteld. In het voorjaar van 2022 wordt dit werk aanbesteed. Nadat in opdracht van de gemeente het bouwterrein bouwrijp is gemaakt zal de ontwikkelaar starten met de bouw. Verwachting is dat deze woningen rond de jaarwisseling 2023-2024 worden opgeleverd. In het kielzog van de nieuwbouw wordt de Koppelweg aangepakt. Hier zal naast vervanging van wegdek en wegfundering een vrij liggend voetpad worden gerealiseerd. Voor dit woningbouwplan – project Havenmeester- is in 2018 een overeenkomst gesloten met de beoogde ontwikkelaar met daarin opgenomen een bodemprijs voor de beschikbaar te stellen bouwgrond. Met het inzicht van nu is er aanleiding om de GREX als gevolg van hogere kosten en opbrengsten aan te passen. Streven is om voor het zomerreces een 1e wijziging van de GREX ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden (zie hiervoor 3.1)
5.4 Centrumplan Beinum
Het opnieuw ontwikkelen van het centrum van Beinum wordt genoemd als één van te realiseren projecten in de Ruimtelijke Structuurvisie Doesburg 2030. De wens leeft om op deze locatie de nu aanwezige centrumfuncties te optimaliseren en een nader te bepalen aantal woningen toe te voegen. In 2021 zijn de voorbereidingen gestart. De omwonenden en andere belanghebbenden zullen nadrukkelijk bij het proces van initiatief tot realisatie worden betrokken.
5.5 Halve Maanweg
Medio 2021 is de woningcorporatie gestart met de bouw van een op locatie Halve Maanweg te verrijzen appartementencomplex bestaande uit 24 huurappartementen, waarvan 3 in de vrije huursector. Rondom de nieuwbouw worden 30 gratis bezoekersparkeerplaatsen aangelegd, met daarnaast 2 x 10 parkeerplaatsen op de nabijgelegen locaties Mauritsveld en De Linie. Met deze vijftig extra parkeerplaatsen wordt door de corporatie een toezegging uit 2003 ingelost. De extra parkeerplaatsen dragen bij aan de ambitie om de binnenstad autoluw te maken (zie hiervoor 5.9; Project Vitale Binnenstad). Verwachting is dat de appartementen rond de jaarwisseling 2022-2023 worden opgeleverd.
5.6 Herstructurering Bloemenbuurt (Vervanging PeGe-woningen)
Stichting Woonservice IJsselland heeft afgelopen najaar de laatste 23 woningen aan de Vuurdoorn-straat in wijk De Ooi opgeleverd. Deze 23 woningen maken onderdeel uit van het plan om in de periode van 2019-2021 fasegewijs 95 gedateerde woningen uit de jaren ’60 te vervangen. De 95 eengezinswoningen zijn “ingewisseld” voor 71 toekomstbestendige woningen en 22 eengezinswoningen. Deze toekomstbestendige woningen zijn uitermate geschikt voor 1-2 persoonshuishoudens. Met het toevoegen van kleinere woningen wordt ingespeeld op de marktvraag. Rondom deze nieuwe woningen wordt in opdracht van de gemeente de openbare ruimte aangepakt, onder gelijktijdige renovatie/vervanging van de riolering. Verwachting is dat in het voorjaar van 2022 deze werkzaamheden worden afgerond.
5.7 Schoollocatie Horizon De Ooi
Met ingang van het schooljaar 2019-2020 is basisschool Horizon De Ooi opgeheven. Om verpaupering van het leegstaande gebouw te voorkomen is een vastgoedbeschermer gecontracteerd. Hij laat de lokalen tijdelijk bewonen en verricht de nodige (nood)reparaties. School en aangrenzend schoolplein - gelegen in het hart van de wijk- lenen zich bij uitstek voor woningbouw, al dan niet gecombineerd met maatschappelijke functies. De verschillende kansen die de locatie biedt hebben afgelopen jaar de revue gepasseerd. Verwachting is om in 2022 tot een breed gedragen bouw-programma te komen en hiervoor een geschikte ontwikkelaar te contracteren.
5.8 Turfhaven
De eigenaren van de GTW-loods in de Turfhaven transformeren deze loods in fasen tot een toeristisch recreatieve verblijfsplaats. De haven en camperplaatsen blijven voorlopig geëxploiteerd worden door de gemeente. In het verslagjaar is het helaas wederom niet gelukt om afscheid te nemen van de drijvende voorziening, en hiervoor in de plaats een modern sanitair gebouw op de kade te exploiteren. Corona en de daarmee gepaard gaande onzekerheden waren hier mede debet aan. We houden er hoop op dat de ondernemers van de loods komend jaar wel voldoende vertrouwen hebben in de economie en zij het komende jaar samen met de gemeente op z’n minst komen tot een uitvoerings-plan. De gemeente is ‘aan zet’ voor de realisatie van een trap tegen de fietsdijk. De uitvoering ervan, waarvoor middelen zijn gereserveerd, worden aansluitend aan de verbouwing van de loods uitgevoerd.
5.9 Vitale binnenstad
De binnenstad is een belangrijke economische motor. Met het project Vitale Binnenstad waarvoor een investeringskrediet beschikbaar is gesteld, hebben we als doel gesteld de aantrekkelijkheid van de binnenstad te behouden en te versterken voor zowel bezoekers als bewoners. De hiervoor te treffen maatregelen en voorzieningen zijn besproken met ondernemers en bewoners. Het gaat dan in grote lijnen om het opwaarderen van het kernwinkelgebied, het opnieuw inrichten van aangrenzende parkeerplaats Kloostertuin. In het verslagjaar is de Kloostertuin grotendeels opnieuw ingericht. Wat resteert is de openbare ruimte grenzend aan de supermarkt van AH. Dit zal worden opgepakt nadat de supermarkt is uitgebreid, waarvan de start is voorzien in 2022. In het najaar van 2021 is gestart met de herinrichting van de winkelstraten. De uitvoering verloopt in overleg met de ondernemers in meerdere fasen om het winkelend publiek zo weinig mogelijk te hinderen.
De herinrichting is aangegrepen om de binnenstad autoluw(er) te maken door al het verkeer dat zich niet in de binnenstad behoeft te begeven te dirigeren naar openbare parkeerplaatsen gelegen buiten de singels. Dit vraagt om uitbreiding van de parkeercapaciteit rondom de binnenstad. Met de door de corporatie toe te voegen parkeerplaatsen op locatie Halve Maanweg, en de op handen zijnde uitbreiding van parkeerplaats De Bleek (uitvoering staat gepland voor het voorjaar van 2022) worden belangrijke stappen gezet in de uitbreiding van het parkeer-areaal.
5.10 Project Flora 23
Stichting Woonservice IJsselland is in 2021 gestart met voorbereidingen voor de vervanging van 59 gedateerde PéGé-woningen in wijk De Ooi Deze woningen bevinden zich aan de Betulastraat, Notenstraat en op locatie Ribesstraat-Prunusstraat-Van Tuijlplein. Over slopen en nieuwbouw heeft de corporatie overeenstemming bereikt met de zittende bewoners en de Bewonersraad. Voor de nieuw te bouwen woningen is daarop in opdracht van de corporatie een stedenbouwkundige visie ontwikkeld, die na vaststelling ervan door de gemeenteraad (voorzien in het voorjaar van 2022), de basis vormt voor de nieuwbouw. De nieuw te bouwen woningen worden met het oog op de gewenste variatie in woningtypes anders op locatie gepositioneerd, en dit vraagt van de gemeente niet alleen planologische medewerking, maar ook tot het aanpassen van de openbare ruimte. Deze dient opnieuw en idealiter duurzaam klimaatadaptief te worden ingericht waarbij gelijktijdig de riolering, daterend uit de jaren ’60 (deels) wordt vervangen en er een apart riool voor de afvoer van regenwater wordt aangelegd. De corporatie is voornemens om in 2023 te starten met de eerste fase.