Algemeen
Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de richtlijnen van de Nota Grondbeleid (2008) en aan wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in bestemmingsplan en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Wro biedt gemeenten mogelijkheden om grondeigenaren, bouwers en ontwikkelaars woningen te laten bouwen volgens een vastgesteld gemeentelijk woningbouwprogramma (gemeentelijke woonvisie). Een omgevingsvergunning kan worden geweigerd, wanneer initiatiefnemers afwijken van dit gemeentelijk programma. Met deze “stok achter de deur” is het voor gemeenten minder noodzakelijk zelf bouwgrond in eigendom te hebben. Ook zonder grond kan de gemeente ‘sturen’ in bouwprogramma’s en in de kwaliteit van de bebouwde en onbebouwde omgeving. De gemeente Doesburg zal of zij nu zelf wel of niet grond inbrengt in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken met ontwikkelaars en/of bouwers over bouwprogramma’s en de aanleg van openbare voorzieningen.
Beleidsregels
In de Nota grondbeleid 2008 zijn de navolgende 12 beleidsregels opgenomen:
- De gemeente Doesburg houdt rekening met de beleidskaders die van invloed zijn op het lokale grondbeleid.
- Wanneer de gemeente kiest voor een actief grondbeleid zal zij hiervoor het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruiken. Eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen, waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten.
- Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld wordt, indien nodig voor de verwerving van de gronden, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen; Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven.
- Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor een actief grondbeleid.
- Per geval wordt voorafgaand aan verwerving bepaald op welke wijze onroerende zaken het beste kunnen worden beheerd. Financiële aspecten spelen bij de besluitvorming een belangrijke rol.
- Bij nieuwe erfpachtovereenkomsten wordt de canon ééns in de 5 jaar herzien én wordt de canon jaarlijks geïndexeerd op inflatie-effecten, bijvoorbeeld door hierop het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (CPI) toe te passen.
- Afhankelijk van de uitkomsten van een uit te voeren onderzoek naar ongeoorloofd grondgebruik zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd inzake handhaving gemeentelijke eigendommen.
- Bij de bepaling van gronduitgifteprijzen zal gebruik worden gemaakt van de berekeningsmethoden zoals beschreven in de bijlagen C en D behorende bij de nota Grondbeleid. Periodiek en afhankelijk van de situatie zullen gronduitgifteprijzen worden vastgesteld en/of geactualiseerd . Voor nieuwe exploitaties zal de gronduitgifteprijs, zodra de exploitatie ter hand kan worden genomen, door de gemeenteraad worden vastgesteld.
- Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt zullen de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht worden genomen.
- Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, zal de gemeentelijke inzet er onverminderd op zijn gericht om met desbetreffende markpartijen realisatieovereenkomsten te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen.
- De gemeente Doesburg voert een actief risicomanagement, door:
a. de uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist;
b. de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;
c. activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader. - Jaarlijks wordt van alle grondbedrijf projecten het eindresultaat geprognosticeerd (boekwaarde plus inkomsten minus uitgaven) en verantwoord in de jaarrekening. De gemeente Doesburg actualiseert periodiek de actieve grondexploitaties.
Stand van zaken met betrekking tot de verschillende ontwikkelingen
A. Resultaatverwachting
Projecten binnen gemeentelijk grondbedrijf
|
naam locatie |
prognose eindresultaat *) |
(vermoedelijk) jaar van realisatie |
|
1. Beinum-West |
0/- |
2023 |
|
2. Woningbouwproject De Havenmeester Koppelweg 20-22 |
0/+ |
2024 |
Projecten buiten gemeentelijk grondbeleid
|
naam locatie |
prognose eindresultaat *) |
(vermoedelijk) jaar van realisatie |
|
3. Woningbouwproject De Sluyswachter, Koppelweg 8-14 |
+ |
2023 |
|
4. Centrumplan Beinum |
- |
? |
|
5. Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie) |
- |
2022 |
|
6. Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi |
- |
2022 |
|
7. Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi |
+ |
2024 |
|
8. Turfhaven (GTW –loods) |
0 |
2021 |
*) + (positief), 0 (neutraal), - (negatief, vraagt een gemeentelijke investering; grondopbrengsten niet aanwezig of niet toereikend)
0/- Ondanks grondopbrengsten is hier naar verwachting een bijdrage vanuit de algemene middelen nodig om hieruit de gemeentelijke kosten te kunnen betalen.
- Gemeente heeft op deze locaties geen grondpositie. Hierdoor kunnen geen grondopbrengsten worden ingezet ter dekking van (een deel van) de gemeentelijke kosten. De herinrichting van de openbare ruimte moet worden bekostigd uit algemene middelen / reserves beheer & onderhoud / evt. subsidies van derden.
+ De netto opbrengst uit verkoop (is verkoopsom minus boekwaarde) is naar inschatting ruim voldoende om hieruit de gemeentelijke projectkosten te betalen.
B. De woningbouwontwikkelingen op middellange termijn
- Toekomstvisie Doesburg
In juni 2021 is de toekomstvisie: “Doesburg Duidelijk Duurzaam Door” vastgesteld. De stad staat aan de vooravond van een aantal serieuze uitdagingen, die het gemeentebestuur met haar burgers en bedrijven wil aangaan. Inzet is het behoud van een toekomstbestendige, leefbare en vitale stad. Dit wil zij bereiken via drie elkaar versterkende hoofdkeuzes:
- Een evenwichtig en leeftijdsbestendig woon- en vestigingsklimaat
- Verbindende en versterkende sociale aanpak
- Kwaliteitstoerisme en toegankelijke natuurrecreatie
De eerste hoofdkeuze vraagt een nieuwe gemeentelijke woonvisie, daarbij inspelend op de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt op korte en lange termijn. Maar ook zou nieuwbouw het antwoord moeten zijn op het wegtrekken van bepaalde groepen wegens onvoldoende aanbod in het middensegment huur- en koopwoningen.
- De gemeentelijke woonvisie
In de woonvisie met een horizon tot 2022 worden de nog niet tot ontwikkeling gebrachte inbreidings- en herstructureringslocaties voortdurend “tegen het licht gehouden”. In de vigerende woonvisie wordt in het bijzonder aandacht gevraagd voor het opwaarderen van de bestaande woningvoorraad. Levensloopbestendig, duurzaam en betaalbaar zijn hier sleutelbegrippen.
In 2022 wordt met inbreng van onder andere bewoners de woonvisie geactualiseerd, met als vertrekpunt de in de Toekomstvisie Doesburg geformuleerde doelen en met bijzondere aandacht voor senioren, starters en het middensegment. Een extra uitdaging bij nieuwbouw vormt het gebrek aan voldoende ruimte. Ruimte waar niet alleen een beroep op wordt gedaan voor wonen, maar ook voor infrastructuur, bedrijvigheid, natuur en herwaardering van (cultuur) historische waarden.
- De Liemerse Woonagenda
In 2020 is de Liemerse Woonagenda: de koers voor 2020-2025 vastgesteld en door betrokken partijen (provincie en gemeenten) ondertekend. Met deze geactualiseerde agenda is het weer mogelijk om met initiatiefnemers actuele afspraken over woningbouw te maken. De woningbouwafspraken uit de vorige agenda waren gebaseerd op een eerdere veronderstelde afnemende vraag naar woningen. Er zou in sommige gemeenten zelfs sprake zijn van krimp. De nieuwste prognoses laten voor de Liemers in z’n geheel tot tenminste 2040 een huishoudensgroei zien.
- Verstedelijkingsstrategie Groene Metropoolregio
Anno 2022 wordt van gemeenten gevraagd een versnelling te realiseren in de woningbouwopgaven. Het woningtekort op nationaal niveau, maar ook op regionaal niveau is aanzienlijk is. Zo moeten er in de Groene Metropool Regio tot 2040 circa 100.000 woningen worden bijgebouwd, waarvan het merendeel in Arnhem-Oost, Nijmegen-West en en Foodvalley-Zuid. Dit is een gigantische operatie waarbij de regiogemeenten de afspraak hebben gemaakt dat nieuwbouw niet ten koste mag gaan van natuurwaarden. Het wordt aldus voortdurend zoeken naar de juiste balans tussen enerzijds stedelijke ontwikkeling en anderzijds een ontspannen leef-kwaliteit, dit onder het motto: “Meer landschap, meer stad”, zo valt te lezen in de verstedelijkingsstrategie, waarvan de ontwerpprincipes door alle 26 regiogemeenten in het najaar van 2021 zijn vastgesteld.
De bouwopgave van Doesburg in dit geheel is vanwege haar ligging en beperkte bouwmogelijkheden gering. Dit neemt niet weg dat ook alles wat Doesburg versneld kan toevoegen welkom is. Afspraken over woningbouwversnellingen zijn in 2020 vastgelegd in een Woondeal tussen Rijk, provincie en alle gemeenten uit de Regio Arnhem Nijmegen.
C. De (potentiële) ontwikkelingslocaties
1. Beinum West
Verwachting is dat in 2022 het grondbedrijfproject Beinum West kan worden afgesloten. Alle kavels zijn dan naar verwachting verkocht, en De Strijp/ De Kilder is dan heringericht als 30-km weg, en voorzien van groen en openbare parkeerplaatsen.
In 2008 is voor deze uitbreidingswijk een eerste financiële grondexploitatie vastgesteld voor de realisatie van 190 koop- en huurwoningen (waarvan 45 vrije sector kavels), én een woonzorggebouw. Het ontwikkelingsgebied is grofweg 10 hectare groot, waarvan iets minder dan de helft is uitgegeven aan woonkavels met een grondopbrengst van afgerond € 7.600.000 (is exclusief BTW).
2. Woningbouwproject De Havenmeester - Koppelweg 20-22
In 2021 is na gehouden woonconsumentenonderzoek de planvoorbereiding voor de bouw van 13 koopwoningen, waarvan 6 patiowoningen voortvarend opgepakt. Uit gehouden onderzoek is gebleken dat er in ruime mate belangstelling is voor de woningen. Ontwikkelaar is Van Wijnen Oost BV, die in 2018 voor deze voormalige locatie Stadswerf het ontwikkelingsrecht heeft verkregen. De ontwikkelingsvoorwaarden zijn vastgelegd in een realisatieovereenkomst. Als gemeente staan we “aan de lat” voor het bouw- en woonrijp maken van deze locatie. Hiervoor is in december 2018 een financiële grondexploitatie vastgesteld, met een geprognosticeerd positief bedrijfsresultaat. De ontwikkelaar verwacht in 2022 na verleende omgevingsvergunning te kunnen starten met de bouw. Het voor deze woningbouw te wijzigen bestemmingsplan is in 2020 vastgesteld en onherroepelijk geworden.
3. Woningbouwproject De Sluyswachter - Koppelweg 8-14
In 2021 is gestart met de bouw van 40 koopappartementen en 15 eengezins koopwoningen. Waar het aanvankelijk de bedoeling was om de woningbouw in twee fasen te realiseren wordt, vanwege de grote belangstelling, alle woningen in één bouwstroom gerealiseerd. Verwachting is dat de woningen rond de jaarwisseling 2022-2023 worden opgeleverd. Voor deze bouwlocatie heeft de gemeente circa 1.000 m2 bouwgrond ingebracht. De netto grondopbrengst is ruim voldoend om hieruit de gemeentelijk (voorbereidings-)kosten te betalen. In de met Jansen Bouwontwikkeling BV, gevestigd in Wijchen, gesloten realisatieovereenkomst is bepaald dat zij ná realisatie de door haar voor haar rekening ingerichte openbare ruimte “om niet” terug levert aan de gemeente.
4. Centrumplan Beinum
Recente uitbreidingen in de wijk Beinum vragen een ‘meegroeiend’ winkelcentrum. In de Woonvisie van 2007 wordt hier al gewag van gemaakt, alleen is het van planvorming nog niet gekomen. De wijk Beinum ontbeert appartementen. Idealiter zouden alhier in combinatie met winkels een surplus aan (senioren) appartementen gerealiseerd moeten worden. Met belanghebbenden, waaronder de vastgoedeigenaar van de supermarkt worden oriënterende besprekingen gevoerd. Wanneer met de transformatie van dit gebied wordt gestart is nog ongewis.
5. Halve Maanweg (locatie Woningcorporatie)
Stichting Woonservice IJsselland is in het najaar van 2021 gestart met de bouw van een appartementengebouw op haar voormalige kantoorlocatie aan de Halve Maanweg. Het gaat hier om 21 betaalbare sociale huurwoningen (vanaf: ) en 3 vrije sector huurwoningen met een maandhuur van rond € 900. Volgens afspraak zal op locatie 30 openbare parkeerplaatsen voor toeristen en bezoekers van de binnenstad, en 2x10 op locatie De Linie en Mauritsveld. Stichting WIJ verwacht de woningen en parkeerplaatsen eind 2022 te kunnen opleveren.
6. Herstructurering Bloemenbuurt wijk De Ooi
In 2021 heeft Stichting WIJ de laatste 25 van de totaal 95 te vervangen woningen in de Bloemenbuurt in de wijk De Ooi opgeleverd. In het eerste kwartaal van 2022 wordt de rond deze woningen opnieuw in te richten openbare ruimte voltooid. De herinrichting is aangegrepen om gelijktijdig de riolering te renoveren en deels te vervangen, en om het regenwater af te koppelen.
7. Transformatie schoollocatie Horizon De Ooi
In afwachting op de keuze van herbestemming wordt basisschool Horizon De Ooi – welke per ingang van het schooljaar 2019-2020 is opgeheven- gebruikt voor tijdelijke bewoning en voor het organiseren van (wijk)bijeenkomsten. Verwachting is dat in 2022 in overleg met wijkraad en andere belanghebbenden een keuze kan worden gemaakt in een op deze locatie, groot circa 4.000 m2, te realiseren bouwprogramma; een programma dat naar verwachting meer zal zijn dan louter woningbouw. Een extra uitdaging vormt het aansluiten van de nieuwbouw op het alhier mogelijk aan te leggen warmtenet. Daarbij verwijzend naar de door de provincie gehonoreerde subsidieaanvraag om wijk De Ooi als eerste van de Doesburgse wijken gasvrij te maken.
8. Turfhaven (GTW-loods)
Hoewel de ondernemers-eigenaren van LOC17 BV gestaag werken aan het renoveren en herbestemmen van de loods in de Turfhaven, is er thans (augustus 2021) nog geen uitzicht op wanneer door haar een voorzieningengebouw voor haven- en campergasten wordt gerealiseerd. Met LOC17 BV kon destijds als uitkomst van het in 2017 behaalde onderhandelingsresultaat, namelijk geen uiterste datum van realisatie worden vastgelegd. Een snelle realisatie is meer dan ooit gewenst nu de huidige drijvende voorziening de nodige mankementen vertoont. Daarnaast mag van een moderne voorziening verwacht worden dat dit leidt tot een toename van het aantal bezoekers, en dit is in het directe belang van de gemeente waar de exploitatie van de haven en camperplaatsen vooralsnog bij de gemeente ligt.